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东方塞纳策划报告
项目策划背景：
本案地理位置分析
本案位于北京路，顺外路、洪都南大道、上海路之间，北京路、顺外路有 28 路、
215 路、 231 路、 7 路、 216 路，洪都大道有 16 路、 28 路，上海路有 11 路等。
各条道路公交车通达本案现场，出入十分方便。
南昌市竞争各案的总体分析
? 各案基本特征
2002 上半年推出楼盘主要以低于总建筑面积 10 万平方米的规模为主，如金边
瑞香苑 万平方米、远东方米、怡
兰苑 万平方米等。而到了 2002 年下半年，新推出的楼盘，除市中心、朝
阳洲由于受到政府出让土地限制楼盘规模较小，但仍有总建筑面积超过 50 万平
方米的大盘出现，其余板块的楼盘规模都在总建筑面积 15 万平方米以上。如红
谷滩的滨江豪园， 鹿景名居总建筑面积为 24 万平方米， 象湖源的总建筑面积 40
万平方米。
楼盘品质不断提升，一些全国知名房地产企业，大连万达，上海绿地，深圳万科
纷纷进驻南昌，带来先进的楼盘规划设计理念，一流的居住理念依仗物业管理，
使得本地房产开发商不得不跳出原有的操作模式向更高的标准， 更新的理念对产
品进行规划和建设。
随着土地价格的提升住宅开发从以多层的市场向以高层，小高层为主的形态转
变，比如：濒临赣江的红谷滩板块，坐拥赣江抚河的朝阳洲板块、环青山湖、象
湖区域亦如此。多层只是零星散布于市中心，朝阳洲、京东。据市场调查，目前 市场销售较好的仍是多层，如青山路的“锦和嘉园” 。
各案分布格局特征
板块分布 :
目前南昌市楼盘的主要分布于七大板块内， 红谷滩板块、 京东板块、 市中心板块，
青山湖板块、 朝阳洲板块、 以及现在步形成的城北板块和城南板块， 其中红谷滩
板块、朝阳洲板块目前最为密集，也将是 2003 年房产市场最为激烈的区域。
环湖、 沿江分布。 目前南昌楼市 以水景住宅开发为主流热点， 因而形成一系统
形环湖、沿江、沿河的水景住宅楼盘。沿赣江系列：鹿景名居，滨江豪园等，红
谷滩板块，临江花园，抚河系列：千禧颐和园、星加坡花园、维多利亚华庭、中
山佳苑；环湖泉湖系列：泉湖源，泉湖，威尼斯形环湖青山湖系：江中花园，白
金瀚水景艺墅，环艾溪湖系列：万科、青春家园等楼盘。
各案市场销售特征
从各板块销售特征来看， 京东楼盘由于总体定位于中、 低档、 正如符合南昌市民
的普遍承受范围内，销售状况良好，万科四季花城一、二期已售磬。
红谷滩楼盘，总体定位于中、高档、高起点规划，水岸豪宅理念，目前由于公共
配套设施尚未完善，人气相对不足，而且价位过高，使得共销售率一般。
朝阳洲楼盘，地理位置十分优越，生活配套设施齐全，小高层，高层居多，定价
较高，销售优惠取决于项目自身品质以及产品定位是否准确。
市场需求特征、发展态势
市中心的多层物业成为畅销主导， 从楼盘供应即可以看出， 小高层、 高层建筑类
型充斥市场，多层建筑类型物业供应相对较少，全多层楼盘“锦和嘉园”的热销
说明发展多层物业符合消费者心理， 由于价格上涨过快， 产品需求上向小面积发
展，二房从 2000 年约 105 平方米降至 90 平方米作为主导产品，三房从 150
平方米降至 125 平方米。合理面积二房、三房市场消化平稳，大面积物业全面
滞销。
周边已建个案的情况
根据我们的调查， 本项目周边已建个案基本全部消化， 比如远点的江中花园销售
率已达 70% 以上，庐山花园销售率已达 80% 左右（不包括商住楼）金边瑞香苑
销售已达 90% 。近一点，如御锦城、曙光小区、洪都新村在前几年销售完毕，
目前这些楼盘的出租率都很高。
区域潜在竞争个案分析
潜在项目 1 、
项目概况：
位于解放路 298 号（原江西南光仪表有限公司厂区用地） ，占地面积： 415 亩；
规划用途：居住、商业金融、绿地；绿地率》40%;容积率：（含高层）;
;建筑密度：住宅0 25%,商业035%;住宅、商业金融、公共绿地按
45% ： 40% ： 15% 规划；该地块拍卖低价为 90 万元 /亩，保留家 100 万元 /亩。
潜在项目 2 、
项目概况：
位于解放西路与洪都大道交叉东北角（原江西国药厂生产用地） ；占地面积：
；规划用途：居住商业金融、绿地；容积率：住宅0 ;建筑密度：
<28%;绿地率：>35% ;住宅、商业、金融用地按60%: 40%的控制；排渍道
两侧各 10 米绿化带无偿提供为城市绿地；底价： 110 万元 /亩，成交价： 218
万元 / 亩；开发商：台