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房地产开发赢利模式研究
——顺应国家宏观调控政策创新房地产开发赢利模式
 
观察近期国土资源部、建设部、央行以及地方政府的各项政策及建议,规范土地市场和房产市场的思路隐约可见。而长期以来,我国房地产开发企业笃信的赢利模式为“买地——盖房子——卖房子——物业管理”,这种类似于“武大郎卖烧饼”的赢利模式直接导致了产业结构的不合理和金融风险的产生,这也是国家宏观调控的根本原因。宏观调控政策的出台无疑有利于房地产的长远、健康、持续的发展,但给目前的房地产开发企业带来的短期冲击却是不可避免的。围绕新的政策,创新开发赢利模式,寻找新的利益增长点,是每个房地产开发企业必须做出的选择。倚重自身竞争力而非土地寻租能力的企业将在新一轮洗牌中赢得更多机会,而要做到这一点,必须摒弃以前以地产为载体的获取土地增值的模式,而在经营方式、产品、管理、融资方式、营销模式上进行创新。
经营方式的创新:组合投资
房地产按其经营方式来划分,主要有四类:出售型房地产,出租型房地产,营业型房地产,自用型房地产。根据投资组合理论,即在相同的宏观环境变化下不同投资项目的收益会有不同的反应。房地产开发商进行不同的组合投资,有三种基本赢利模式的优化组合:第一种基本赢利模式是通过销售直接出让产权,快速回收资金;第二种基本赢利模式是只租不售,这种模式对开发商的资金要求高,但能为公司带来稳定的资金流,而且经营良好的物业如果再出售,价格会更理想。同时产权掌握在开发商手里,可抵押到贷款,还可以坐待物业增值,甚至可将商业物业投入资本运作;第三种基本赢利模式是不租不售,开发商自己做商业经营,以物业为股本,成立专业商业公司,与知名商家合作或合伙经营,赚取商业经营利润。此外,三种基本模式进行合理搭配,将组合成七种赢利模式,而且每种模式在整体物业中所占的比例又有许多变数,每一种选择都为发展商带来不同的资金回笼,也意味着不同的风险。
产品创新:新产品主义的诞生
现房销售是成熟市场的根本标志。我国房地产业不成熟的融资模式和赢利模式决定了期房销售成为必然(还贷的压力要求企业必须选择尽早的资金回笼),这在市场成熟的国外是不可想象的,也是被其产业发展史证明必定要被抛弃的。成熟的市场要经过产品价格和产品质量的双重洗礼,期房销售使得产品投资的高回报成为可能甚至滋生了很大一部分对产业发展有害的投机需求,产品价格的走势也有可能背离产品的真正价值同时,因为企业过分追求资金的快速回笼,期房在质量上得不到有力的保障,很有可能会对消费者的利益构成损害。产业发展使我们回到了产品主义的道路上来,而全面实现现房销售也肯定会在不久的将来得以实现。
房产产品的“三大空间”——建筑空间、环境空间和精神文化空间,真正反映了商品的价值。建筑空间精益求精,每一方空间都以人为本,都把其使用价值发挥到极至。环境日益成为左右房产品价值的重要因素。建筑周围环境(包括自然环境和文化环境)的好坏会在价格上得到巨大的差距体现。在建筑和环境空间基础上,产品所能提供价值的最高境界就是要给购房者提供一种新的、健康的、现代的生活方式。今后的购房者在选择产品的时候,眼光会更加的挑剔,也肯定会对环境空间和精神文化空间更加的关注,这就给企业在产品质量和产品服务上提出了更高的要求。

产品主义不是一句空洞的口号,而是常常体现在一些细节之处。在产品开发总体水平差距不大的前