上海嘉定外岗项目商业实施方案.doc

上海嘉定外岗项目商业实施方案



贵州瑞奇商业管理
一、合作方式
选择一：
1、以上海东方教育技术装备中心为项目开发单位，以贵州瑞奇商业管理公司为项目策划运营单位，由贵州瑞奇商业管理公司进驻该项目实施商业策划、管理。
2、该项目的租金收益及联合扣点收益由上海东方教育技术装备中心自行收取；贵州瑞奇商业管理公司一次性收取该项目第一年的两个月租金作为策划费及招商代理费。
3、物业管理费及商业管理费由贵州瑞奇商业公司独立收取并自行支配。物业管理费收取标准为该项目建筑面积的25元/㎡/月，由进驻该项目的商户每月每次支付；商业管理费的收取标准为该项目全部收益的10%（含租金收益、联合扣点收益及其它该项目产生的商业收益），由上海东方教育技术装备中心支付，每年年底结算。
4、该项目开业以后的运营费用（含办公费、人员工资、水费、电费等）由贵州瑞奇商业管理公司负责支付，宣传推广费用由上海东方教育技术装备中心负责支付。
5、招商期间，招商人员的工资由贵州瑞奇商业管理公司负责，招商人员工资以外的费用由上海东方教育技术装备中心负责。
6、为方便项目的实施，贵州瑞奇商业管理公司在上海注册“上海瑞奇商业管理公司”。
选择二：
1、项目按股份制由上海东方教育技术装备中心和贵州瑞奇商业管理公司共同联合开发。
2、上海东方教育技术装备中心占70%的股份，贵州瑞奇商业管理公司占30%的股份。
3、项目前期的改造费用及包装推广费用由上海东方教育技术装备中心负责。
4、项目各阶段的策划定位及管理实施方案由贵州瑞奇商业管理公司负责。
5、招商期间，招商人员的工资由贵州瑞奇商业公司负责，招商人员以外的费用由上海东方教育技术装备中心负责。
二、机构设置
董事会
董事长
总经理
营运企划部
行政人事部
物业管理部
财务管理部
1、各部门工作范畴：
◎、营运企划部工作范畴：市场拓展、卖场管理、招商以及日常的策划运作。
◎、行政人事部工作范畴：实施工作人员的考评与考核，拟定相关的培训计划，实施具体的商业与服务培训；同时负责日常的行政事务及后勤工作。
◎、物业管理部工作范畴：公共设施的安全维护，卖场的工程施工及管理，保安、保洁的日常工作安排。
◎、财务管理部工作范畴：财务的监督、管理以及商户的各项费用收取。
2、各部门人员配置：
◎、营运企划部：经理1人，企划专员2人，市场拓展、招商及现场管理专员4人。
◎、行政人事部：经理1人，行政人事专员2人，库管2人。
◎、物业管理部：经理1人，工程管理专员3人；保安10人，其中日保6人，夜保4人；保洁8人。
◎、财务管理部：经理兼会计（或出纳）1人，出纳（或会计）1人，财务专员1人。
3、工资待遇以及日常费用支出(总经理以上级的费用未列入预算范围)：
◎、工资待遇（月薪）：
a、部门经理（4人）：3000元/人
b、企划专员（2人）：2500元/人
c、会计（或出纳1人）：2500元/人
d、招商及卖场管理专员（4人）：2000元/人
e、库管：（2人）：2000元/人
f、财务专员（1人）：2000元/人
g、工程管理专员（3人）：1800元/人
h、保安主管（2人）：1200元/人
一般保安（8人）：800元/人
保洁主管（2人）：1000元/人
一般保洁（6人）：600元/人
以上月工资支出为：53300元
◎、其它费用支出（月支出）
a、办公费用（含 费）：6000元
b、日常接待：5000元
c、企划耗材：3000元
d、不可预见费：2000元
以上其它费用支出为： 16000元
月支出费用共计（不含员工福利、工资浮动及奖金）：68000元
由此可见，项目运营的难度和压力都较大，如果由于决策和管理失误而导致商户的经营效果不理想，别说租金、物业管理费收不上来，要收电费都难。所以这也是连锁反应，——运作好了什么都好说，运作不好要收费没门。
三、项目收益概算
项目收益主要体现在租金和联合扣点上：
1、租金定位策略
项目以建筑面积计算，第一年租金按60元/㎡/月计。出租面积争取为16000㎡，租金的年收益可为1152万元。租金每季度收一次，以降低商户的投资压力，提高商户的入驻信心。
从开业的第二年起至第五年，租金的年平均递增率为25%以上。
2、联合扣点策略
扣点以15%——20%计，平均扣点为18%。扣点的平