地产信托转机地产信托.doc

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即将过去的二季度，曾被业界和诸多研究机构视为房地产信托首个兑付高峰，出现违约事件概率较高，但与预测截然相反，市场表现异常平稳。这是因为，在监管部门的直接参与下，信托公司、房地产企业、金融资产管理公司（下称AMC）等各方正在发起一场规模浩大的 “保兑付”大战。同时，银监会相关部门正在酝酿出台相关政策，拟将AMC参与房地产信托相关业务“转正”，纳入日常监管轨道。自2011年上半年以来，银监会、财政部先后两次下文，多次召集信托公司和AMC相关业务人员讨论，一再对AMC参与房地产信托相关业务进行风险提示。虽然监管口径一再收紧，但并未“堵死”AMC开展此业务的大门。最近一次闭门座谈会是今年4月初，银监会监管四部召集四家AMC相关业务人员，了解各公司参与房地产信托相关业务的基本情况，探讨如何开展该业务并更好地防范信托风险传导，监管部门明确表态，拟研究出台相关规范性文件。一位参加讨论会的AMC人士对《财经》记者称，规范一旦出台，将正式打通AMC开展该业务的政策通道。在过去“保兑付”大战中，AMC接盘仅是化解房地产信托风险的一种方式。信托公司“借新还旧”或自己接盘；房地产基金及其他第三方机构介入，亦是房地产信托转危为安的重要原因。在房地产业打压政策尚未解禁之前，房地产信托风险正在积聚。今年已有十几款地产信托产品提前兑付，其中，吉林信托发行的南京联强大厦项目、中诚信托为北京华业地产发行的信托，最终因为华融资产接盘而化解了可能的兑付危机。根据中金公司和国泰君安证券20年初的预测，新一轮更大规模兑付高潮即将袭来，中金公司认为，20年全年房地产信托到期还款总额约2500亿元，仅三季度将超过1000亿元。对此，多数信托公司和监管部门已心中有数，不认为大范围违约事件会发生。银监会非银部主任柯卡生近日亦公开称，房地产信托出现系统性、区域性风险的概率相当小。房地产信托正在经历一场流动性风险。一家信托公司副总裁认为，由于监管部门风险“零容忍”和信托受益人（尤其个人投资者）投资行为尚未完全市场化，实质性显性违约很难显现。信托公司引入第三方接盘机制的做法，其本质是为即将到期的房地产信托提供流动性资金，化解其刚性兑付风险，这更像是“击鼓传花”的游戏。通过合作，意在以时间换空间，规避本轮调控，提供接盘资金方将直接或者间接地参与房地产项目，如果房地产市场无法及时回暖，后续偿付仍有风险，而身陷其中的各方恐怕亦难以抽身。AMC现身4月初，中国银监会监管四部召集四家AMC相关人员在金融街召开座谈会，这是自2010年以后，银监会和AMC多次沟通中较为重要的一次。座谈讨论的主要内容是，如何防范潜在的房地产信托风险在金融体系中的传导，防止AMC成为风险的“接盘者”，规范AMC从事此类业务，同时，银监会向各家公司再次提醒和警示AMC参与房地产信托相关业务的风险。目前，银监会正在酝酿起草AMC接盘类似房地产信托项目的规范性文件。据了解，可行的方式是将此业务整体纳入到AMC商业化收购非金融类不良资产业务中统一规范，而非单独发文。座谈会上，银监会还要求各家AMC汇报本公司开展与房地产信托相关业务的模式和业务规模。银监会相关人士明确称，在上述文件出台前，AMC可以开展此类业务，但是要事前向银监会报备，如果AMC旗下办事处在开展此业务的过程中，有成熟可借鉴的经验，可