案例分析深圳某华府项目.doc

︽房地产金融︾课程案例房地产项目融资案例分析:深圳“某华府”项目- 房地产项目融资案例分析:深圳“某华府”项目摘要: 本文所介绍的项目为深圳“某华府”项目, 该项目属深圳市政府安居型商品房建设项目。开发单位为深圳市某房地产投资开发有限公司。该项目容积率≤ ,建筑面积 105546 平方米。总投资人民币 36339 万元,其中开发商自筹 1133 9 万元,银行贷款 亿元。开发商自筹 11339 万元资金已到位,银行贷款 亿元也已审批通过。目前该项目正在建设中。房地产项目开发是一个系统工程,一个完整的房地产开发项目涵盖了市场分析、项目策划、项目土地的获取、各种批文及证照的审批、融资方案的设计、销售计划的制定、项目建设、销售回款等多个环节。其中项目融资在任何一个地产项目的整个进程中都是重中之重。它直接影响到项目的进程及收益,另外,一个地产项目中其他环节因素又直接影响到项目融资的开展。当前,在国家宏观调控政策指引下,各大商业银行对地产项目的审批日益严格,大批地产项目胎死腹中。我认为一个房地产项目的成功融资需须具备如下几要素:1、该项目定位准确,切合项目所在地市场需求;2、项目公司自身实力强、开发经验丰富、财务状况良好; 3 、项目符合国家及项目所在地相关法律法规, 相关批文完善,土地权属确保无瑕疵,“四证”等相关证照能顺利办理;3、施工方具备较高资质、经验丰富实力强,能确保项目的建设保质保量; 4 、融资方案设定合理,项目回款有保障,抵押物足值等。以下就深圳“某华府”项目的银行融资案例进行介绍及分析。所分析的项目进展程度截至 2012 年一季度末开发商向银行申请授信时。一、该项目开发商深圳市某房地产开发有限公司介绍公司简介:深圳市某房地产投资开发有限公司(以下简称某公司)成立于 2000 年10月15日,注册资本、收资本均为 5000 万元,公司 2005 年被评为“中国质量承诺、诚信经营企业”、深圳市“纳税百强企业”;2007 年被授予“中国房地产先进单位”的称号、被评为“广东省房地产诚信经营企业”,2010 年被东莞市人民政府评为“2009 年度东莞市民营企业 50强”和入围深圳市“知名品牌企业”;并于 2010 年10月通过了 ISO 质量管理体系认证,2011 年被评为“深圳房地产业品牌拓展十强企业”等诸多荣誉。目前该公司主要经营分为两部分:一是物业出租经营收入; 二是投资房地产开发。 1、物业出租情况:2011 年,公司所持有物业年租金总收入为 4647 万元; 2、房地产开发情况:(1)、过往开发的项目公司自成立以来,相继投资开发了深圳市“某工业园”约50000 平方米,200 1 年9 月竣工验收,现已作出租用途;深圳市中心区投资了“X 花园”项目,项目分 7栋建设,建筑面积 65000 平方米,2004 年3月全部竣工,楼盘已全部销售完毕;深圳市宝城投资“某广场商住楼”总建筑面积为 168000 平方米,其中住宅约 91000 平方米,商业约 46000 平方米,地下停车场约 31000 平方米,,200 6 年5月竣工,住宅楼盘已全部销售完毕,商铺用于出租之用;东莞寮步某城市花园九栋,总建筑面积 75479 平方米商住小区,于2009 年10月入伙,楼盘已全部销售完毕。(2)、正在开发的在建项目 A、“某雅苑”位于