中华美食文化博览城租金定价方案(PPT 41页).ppt

中华美食文化博览城租金定价方案(PPT 41页)
一、租金定位参考依据：
项目租金范围的确立需要基于准确的市场定位，同时又遵循市场规则，参考市场价格。本项目的租金定位参考依据主要为：
项目本身条件分析
类似市场及周边市场租金水平
商家在本商圈所能承受的租金水平
长期发展与稳定经营
二、项目本身情况分析
（一）商圈分析
项目周边目前还没有形成成熟的零售商业氛围，人气远远不如王家湾、钟家村、经开万达广场等成熟商圈旺盛。但项目周边集中了大量专业市场集群，竞争力也较强，具有一定影响力。江海东路、广瑞路、锡沪路三条街道各有特色：江海东路是交通要道，车流量大，以汽车配件为主，其他店铺很少；广瑞路则以餐饮、服饰、日用百货为主；而锡沪路以装饰、建材为主；
专业市场集群占据区域内商业龙头地位，并推动区域经济的发展！传统零售商业氛围淡薄，餐饮娱乐缺乏，形象档次低 ！商圈内人群3购物、餐饮娱乐消费不便。
新开业的人信汇传统零售业态经营状况一般，但餐饮类经营较为火爆，成为人信汇最有人气的业态。
家居建材、装饰装潢、餐饮、服务配套、汽配汽修所占比例较高，
餐饮/休闲占比仅为17%和3%；且档次极低，分布零散。
总体上，项目周边商业仍主要以满足消费者日常生活需求为主。
除与区域业态一致的如家居建材等业种外，生活配套类经营状况一般。租金范围在1-5元/日/㎡。
商圈零散商业业种比例图示：
（二）美食城优势分析
项目位于市府三个重点开发片区内，大交通、政策优越；
五洲三个项目连成一片，商业规模将达约60万平方米，规模优势明显；
本项目一期总面积近2万平方米，有利于形成集群市场；
三角形地块，面临自然河道，可规划自然景观；
开发商的品牌实力与商业开发、运营经验；
周边200万平米的成熟专业市场集群，配套业态缺失和空白。
商圈辐射近30万人口，消费潜力巨大
目前周边商业氛围淡薄，规划利好暂无法呈现；
广益路不允许开设机动车道口，限制临街交通组织；
南面临河，西面正对高架桥，展示面规划受影响；
片区传统商业、哥伦布、商公园商业的威胁；
无锡其他潜在竞争项目的威胁；
房地产市场发展过快，未来市场走向面临一定不确定性。
本项目作为新开发项目，不能当做成熟商业对待，须考虑到附近哥伦布广场的竞争。
（三）美食城劣势分析
清扬路餐饮现状：
位于南长区，临近佛教胜地南禅寺，旅游、购物、餐饮、休闲、娱乐和文化功能齐全，开发时间早，经营时间长，游客众多，餐饮集中，是无锡人吃喝玩乐的常来之地。
整体租金水平较高，约为100-110元/方/月，经营情况良好；
品牌商家云集，如姆妈炒菜、粤仔湾砂锅粥等，其他还有同等乐酒楼、美味齐、普京小站、米乐星KTV等。
三、类似市场分析
青石路餐饮现状：
北塘区进入无锡市中心的主要途径，无锡餐饮集中片区之一，功能主要有居住、购物、商务、餐饮、休闲、娱乐、旅游和文化等，道路宽阔，人车流密集，商业发达，区域内开发时间早，建筑比较陈旧；
青石路租金较高，平均130元/方/月左右，餐饮租金稍低，在100-130元/方/月之间。
餐饮代表商家有：澳门豆捞、北京烤鸭、永和大王、豪客来等；
无锡市类似市场调研