土地增值税清算工作难点分析.docx

土地增值税清算工作程序及方法
土地增值税清算是一项政策性很强的征管工作，因其既涉
及收入，也涉及成本费用，计算复杂，内容繁杂，一个项目的
时间跨度长，故而清算起来比较困难。现就我市土地增值税清
算工作程序及方法简介如下：
一、土地增值税清算工作程序
第一步，核实准确企业的项目收入额，既某一开发项目已
实现的销售收入额；
第二步，核实清楚企业的土地购置成本，即某一开发项目
实际支付的土地购置成本；
第三步，核实清楚企业的房地产开发成本，即某一开发项
目的建筑工程费、基础设施费、配套设施费等；
第四步，核实清楚企业的房地产开发费用，即某一开发项
目的期间费用，这部分根据国家的政策规定分两种情况，一种
情况是利息凡能够如按转让房地产项目计算分摊并提供金融机
构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同
期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用按土地购置成本
和房地产开发成本之和的 5% 以内计算扣除； 另一种情况是利息
不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构
证明的，房地产开发费用按土地购置成本和房地产开发成本之
和的 10% 以内计算扣除。
第五步，计算与转让房地产有关的税金，即销售某一开发
项目应缴纳的营业税及其附加。如果该纳税人不是房地产开发
企业则还应加上销售不动产应缴纳的印花税。
二、土地增值税清算工作方法
（一） 收入的检查。 收入是纳税的第一道门槛，无论是营
业税，还是企业所得税、土地增值税，收入的高低都决定了税
负的轻重，因此减少收入成为大多数纳税人逃避纳税的首选。
查实收入必然地成为土地增值税清算工作的第一步。在收入的
检查中针对以下情况，我们分别采取了不同的核实措施。
（一）按揭销售不及时确认收入的问题。这个问题在我市
的房地产界屡见不鲜。从实质上看有两种情况，一种是真按揭
作假按揭处理；另一种是的确存在假按揭。前一种情况的目的
是为了隐匿收入，而后一种情况主要是为了套取银行的贷款。
因为目前的信贷市场对担保要求很高，有些资信条件不好的企
业资金周转困难时，通过与内部职工等熟人签订假销售合同，
以自己开发的商品房为抵押，办理假按揭套取贷款。无论是上
述哪种情况，纳税人的帐务处理都是一样的，即“借：银行存
款，贷：应付帐款或其他应付款” 。检查时先从往来科目的明细
帐进行分析，对有疑点的往来款项查核原始凭证，只要是按揭
贷款，一般都有按揭贷款凭证。通过逐笔查核把所有的按揭贷
款清理统计成册，然后逐户再进行入户 （购房人 ）调查，如果是假
按揭一般房屋未入住或贷款人与现住户不一致，这样就查清了
按揭的真实性。当然如果严格执行政策的规定，不考虑实质重
于形式原则，也可以将所有无论是真按揭还是假按揭的贷款统
统确认为收入。这里有一点需要强调一下，就是按揭销售的程
序。按揭销售一般是购房人先付首期购房款，然后提供有关资
信资料，银行审核后将按揭款直接划转给开发商，开发商在这
一销售方式中只承担担保责任，售房收入在银行划转按揭款时
就已经完全实现，因此国税发（ 2006 ） 31 号文件才有按揭款在
“银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现”这一规定。
二是销售收入不入账或不全额入帐的问题。目前房地产待
业一般都是私营或联营企业，这类纳税人经营的一个突出特点
就是会计核算不规范。有的将售房款直接用于经营活动，有的
将售房款挪作他用，有的将售房款存入个人帐户，等等，可谓
五花八门。房地产行业一般都是先开收据，等到办产权时才开
发票，这样就导致这部分早已经实现的售房收入税务机关无法
控制，不能及时纳税。有一个不同程度存在多头开户或公款私
存的问题，他们将取得的售房款游离于企业财务管理之外，在
办理产权手续之前不入账或不能全额入账，直接用于生产经营
活动。对此，我们采取实地核实的方式，只要住户已经入住，
按销售合同总金额予以确认收入。如：我们在检查某房产公司
时发现其“现金”和“银行存款”科目存在较大的贷方余额，
通过调查核实其资金来源，证明了企业将收取的售房款不入账
直接用于支出的事实；三是查核原始凭证 ,纠正不正确的账务处
理，查实计入其他往来科目的售房收入。在清算中 ,我们发现有
两种情况：一种情况就是企业财务人员将收款收据作一笔销售
收入的结转分录 （ 即借：预收账款，贷：主营业务收入 ） ，不作货
币资金增加处理 , 清算人员通过查看 “预收账款” 明细账各明细
科目下有无借方余额，就证实了企业有无偷税行为；另一种情
况是将价外收费挂往来帐，不计消售收入。很多纳税人价外收
取的单元门、防盗门、地下室等费用直接计入应付账款科目，
不做销售处