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判断楼市拐点的15个指标
提要:当前楼市优惠促销增多,降价个案浮现,“低首付”、“特价房”等刺激性营销方式频现,房价是真要下跌了还是在“假摔”?市场是在转头下行了还是稍作盘整?南都记者分头采访了广深莞二十余资深业内人士,梳理出判断楼市拐点到来与否的15个关键词,为众说纷纭的市场走向提供一个判断的依据。
关键指标一:宏观经济波动
GDP增速降至7%以下,楼市波动可能性大
这一指标旨在观察房地产行业系统外的因素对于行业的影响。
在国际化程度日益加深的今天,楼市与全球经济形势产生了异常紧密的联系。1997年,金融风暴席卷亚洲,全国楼价大跌;2007年,美国次贷危机爆发波及全球,全国楼价大跌。例如,深圳楼市发展的20多年间,仅有的两次“拐点”,都紧跟着全球性的经济危机之后出现,其影响立竿见影。放眼全国楼市皆为如此。
国内经济形势的发展也是判断房地产行业是否下行的重要因素,最常见的指标就是GDP。李克强总理在《政府工作报告》%,保证经济稳步增长。经济增长带来大量活跃的资金流助长了旺盛的投资需求。以较为宽泛的依据进行判断的话,当全国GDP增速降至7%以下时,楼市出现波动的可能性极大。
关键指标二:M2
近十余年M2增5倍,房价也翻了5倍
M2,是指广义货币。M2=M1+城乡居民储蓄存款+企业存款中具有定期性质的存款+信托类存款+其他存款。它代表了现实购买力和潜在购买力的总和。
央行数据显示,,短短十余年,增加了5倍以上。与此同时,房地产也进入“黄金十年”。
M2通过信贷之手调控楼市,它的松紧犹如控制房价上涨的“水龙头”。例如,2009年楼市走旺的原因是空前松动的信贷,央行的数据显示,在2009年12月末,%。而自去年下半年以来,随着信贷的收紧,楼市涨幅已明显放缓。信贷收紧,不管是开发商还是购房者,买地买房的资金成本都将更高。因此宏观地看,M 2是影响楼市涨幅的关键。
关键指标三:房贷
央行“喊话”不管用,房贷政策仍偏紧
根据楼市过往经验,信贷政策松紧,对于房企的开发贷、个人房贷等都有直接影响。因此,有关房贷细微的风吹草动,都能引发市场的强烈关注,一定程度上代表了政策指向。
5月中旬,人民银行总行刘士余副行长主持召开住房金融服务专题座谈会的会议纪要提出对个人住房贷款要资源优先配置、利率合理定价、效率改善提高、风险防范、舆情引导与正面应对五方面指导意见。但事情已经过去大半个月,深莞等地都未出现明显的信贷放松现象,大部分商业银行的房贷利率仍然没有松动,尤其在东莞,首套房的利率已基本普及到上浮10%。
关键指标四:库存量、去化周期
开盘销售率普遍超四成,是楼市健康的底线
这一指标旨在分析市场的供需关系是否失调。
克而瑞深圳机构总经理许烁称,业内通常以库存去化周期(库存量除以最近三个月平均成交量得出)来衡量市场的供需情况,该数字超过18个月即存在风险。今年最早出现降价情况的杭州、无锡、宁波等地,库存去化周期都高于18个月。而深圳周边,珠海今年1-4月的新增供应是同期销售量的5倍,比2倍左右的正常状态高出许多。
而从去化速度看,美联物业全国研究中心总监徐枫认为,项目普遍开盘销售能否达到四成,是判断市场健康与否的底线。
东莞信鸿地产营销总监