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中天星城项目市场调查分析报告（贰）
目录
调查综述 3
第一章 衡阳宏观市场分析 4
城市与片区概况 4
经济概况 6
房地产市场概述 11
衡阳房地产市场供求特征 13
各板块开发及主要特点 13
15
20
衡阳市房地产存在的主要问题
第二章 衡阳商品住宅市场专项分析
调研范围 20
物业类型 21
建筑规模 22
户型构成 23
价格构成 24
产品特色 26
配套设施 26
物业管理 27
车位状况 29
客户细分 29
营销水平 30
销售价位 32
销售速度 34
广告媒体 34
第三章 竞争楼盘分析 36
竞争性楼盘选用原则 36
竞争性楼盘个盘分析 37
调查总结 1
总体评价 60
诚蒙
金璧 （湖南） 置业发展有限公司和衡阳市中天建设开发总公司就衡阳中天国
际星城（原名）与我司达成全程策划与营销总代理合作， 2003年 6-7 月，我司
进行了第一次深入地调查，并形成文字和撰写了第一本策划方案； 2004 年，现
我司本着负责、客观、全面、深入、有效的原则对衡阳房地产市场再一次进行了
有针对性的调查研究分析， 最终形成第二部的 《项目市场调查分析报告》 将为本
项目的定位论证、营销执行、广告推广等提供决策参考依据。
调查综述
调查目的： 对衡阳房地产市场进行针对性的调查研究分析，全面了解衡
阳市房地产发展现状及特征，分析其供需平衡关系，描述目
标客户群特征及需求；最终形成分析成果，旨在为本项目的
定位论证、价值论证、概念设计、营销推广提供决策参考依
据。
调查原则： 客观、全面、深入、有效。
调查方式： 文献调查、实地考察、消费者深度访谈、业内人士深度访谈、
潜在消费群体座谈会。
调查范围：
n 区域范围： 衡阳市整个市区规模较大、 影响力较大的已
售商品住宅以及目前在售、在建、待建商品住宅。
n 涵括内容： 城市发展、 市场特征、 行业政策、 客户需求、
竞争物业等。
调查时间：
第一次： 2003 年 6 月 6 日— 8 月 6 日
第二次： 2004 年 11 月 10 日— 23 日
n 文献调查： 11 月 10 日— 11 月 20 日
n 竞争楼盘调查： 11 月 13 日— 11 月 28 日
n 深度访谈、座谈会： 11 月 17 日— 11 月 23 日
第一章衡阳宏观市场分析
城市与片区概况
城市概况
n 历史沿革：衡阳位于湖南省南部，自古为湖南重镇，两广
门户，现辖耒阳、常宁二市和衡南、衡东、衡山、衡阳、祁东县及珠 晖、雁峰、石鼓、蒸湘、南岳五区，总面积 。衡阳 是一座有2000多年历史的古城，因“雁阵惊寒，声断衡阳之浦”得 名雁城。
n 地理位置：衡阳地处东经110° 32'16"〜113° 16'32",
北纬26° 07'05"〜27° 28’02"。东邻株洲、攸县、安仁；南界永兴、 桂阳；西接冷水滩、祁阳、东安、召邸日、邵东；北靠双峰、湘潭。东 西宽173公里、南北长150公里。
n 土地面积：。
0万公顷，占全省土地总面积 %,在全省各地、州、市中，幅员 位第7位。
>>衡阳市各辖区土地面积
地区
地区
地区
地区
珠晖区

市郊南

常宁市

衡东县

雁峰区

南岳区

衡阳县
2647
衡东县

石鼓区

耒阳巾

衡南县

祁东县

<<资料来源：《2003衡阳统计年鉴》
行政划分
n 衡阳市辖雁峰、珠晖、蒸湘、石鼓、南岳 5区和耒阳市、常宁
2市和衡阳、衡南、衡东、衡山、祁东 5县。全市共有104个镇、75个乡、l个 民族自治区、23个街道办事处、564个居民委员会、4903个村民委员会
人口规模
n 2003年，，比上年末净增人口
，%; 2004年10月底，全城区人口已达89万人。
n 其中市镇人口 ，%,占总人口的28.
92% 乡村人口 ，%,%;
n 年平均人口 ，%;
n ，；
>>2003年衡阳市区人口分布情况
地区
年末总户数（户）
年末总人口（人）
衡加
2,013,151
7,