高铁交通枢纽区域土地一级策划的理论创新与青岛北站案例.doc

高铁交通枢纽区域土地一级策划的理论创新与青岛北站案例
高铁交通枢纽区域土地一级开发策划的理论创新
――以青岛北站为例
杨宝民 李侃
作者简介
深圳新摩尔商业管理公司总经理，清华大学商业地产总裁班客座教授
李侃，德设计师，德国汉诺威大学博士研究生。
前言
土地一级开发和整理是一项复杂的工作，不仅要懂得土地法律法规，而且在实际操作中需要精心做好总体策划和城市设计工作，合理确定土地出让顺序，高起点做好招商工作。
2009－2010年，杨宝民带领深圳新摩尔商业管理公司团队研究了长沙松雅湖商业规划和土地一级策划，李侃先生带领德国KAN建筑设计事务所研究了长沙松雅湖城市设计，双方共同合作形成了土地一级策划的初步框架。2011年初深圳市新摩尔商业管理公司中标青岛交通商务区商业规划与土地一级策划项目，新摩尔公司与青岛交通商务区土地一级开发公司－青岛海创投资开发有限公司建立了战略合作关系，通过与德国设计公司史迪芬以及李侃先生的合作，我们总结了高铁枢纽区域特点，形成了系统的土地一级策划的经验。
土地一级开发策划和城市设计结合
１．城市设计的四结合理论
2008年杨宝民先生总结了中外城市规划的理论与实践，第一个独创性地提出把城市规划与城市设计和旅游规划以及商业规划三结合，从2009年开始就将该理论用于长春25平方公里经开北区的新城概念性规划设计和总体策划，取得圆满成功。2010年，杨宝民先生总结新城规划的实际经验，明确提出在三结合的基础上，城市新区规划与城市设计还必须和产业规划结合。
城市设计应与商业规划结合。不仅需要考虑商业网点的合理布局，而且要注重人流规划，将吸引人流的文化体育设施与核心商业区集中规划。比如，“深圳福田CBD新区” 在吸引总部入住方面取得一定成功，但在人流规划方面就是个反面案例。规划将吸引人气的大剧院和图书馆等公共设施集中在深南大道北侧，而购物中心等商业集中在南侧，人气和商业的割裂导致购物中心开业后的萧条。因此，城市规划部门和设计院，应反思传统，从“以人为本”的角度将商业和人流规划纳入城市规划理论体系。
城市设计还应与旅游规划以及生态建设密切结合。现代人
除生活的基本需求外，还有生活品质的要求，生态休闲的旅游空间已成为普遍的追求。
城市设计与产业规划更应是牢不可破的密切结合，产业担负着城市发展的造血功能，是城市生生不息的动力来源，产业的成功为城市带来人口、财富、进步和文明；而产业的失败和衰落留下的往往是满目苍夷的城市废墟，因此，产业规划应成为城市规划中的重中之重。
因此，城市规划与城市设计理论要结合商业、旅游、产业，四规划同步进行，形成体现和谐发展的新型理论，并从法律上规范城市规划的实施，提升城市的品质。
土地一级开发不仅要做传统的控制性规划，而且非常需要做城市设计，合理控制高度和建筑的疏密程度，形成自己的独特风格，避免千城一面的格局出现。
也只有通过总体策划和城市设计，才能充分挖掘区域潜力，最大限度挖掘土地价值，才能实现高起点开发的目标。
土地一级开发策划主要解决如下问题：第一 区域的产业规划定位和区域功能定位 第二 土地价值分析 第三 商业规划、旅游规划与重大项目选址的初步思考 第四 项目区域的开发顺序
商业管理公司介入的最佳时机是高铁交通枢纽设计开始阶段，能够挖掘最大的商业价值和社会效益。只有这样一体化配合才能达到世界先进水平，中国的高铁枢纽例如青岛等都是施工快完成时候才详细商业管理公司进行策划，已经较晚了，很多空间已经无法优化。
青岛交通商务区城市设计目标
1. 将规划区域整合到现有城市的基础设施网络和城市空间关系
2. 尽可能的将现有建筑物，地形和道路进行维护和整合
3. 不同交通系统之间的便捷和高效连接 实现高铁和地铁以及长途站等零换乘目标
4. 地铁站和长途汽车站公共交通枢纽设施的最大化，尽量减少私人交通 ，为批发物业创造良好的发展空间
5. 尽量创造行人优先，自行车和非机动车的环境
6. 创造一个充满活力的混合型短途城市环境。休闲，商务和工作 之间为步行距离
7. 公共交通枢纽和商业区之间的行人流线连接
8. 火车站周边各类交通的清晰组织系统。公共交通和个人交通系 统中便捷的到达和离站组织
9. 通过优化周边公共空间的价值最大化的提高每个建筑地块的价值 城市综合体地块采用较高容积率开发策略，老厂房保留作为博物馆和绿化空间结合，实现商业价值和社会效益的统一
10. 根据现有地形情况创造一个有特点的公共空间
11. 尽可能并合理的保存历史建筑物结构并赋予其新的功能，重视文脉和区域文化特点。