最全房地产开发项目操盘掌控表.xls

项目操作模式编主要任务牵头部门工作关键点所需准备资料、资源工作规范成果成果流向号一土地获取发展部配合部门: 策划部、设计管理部、造价管理部、财务部 1土地信息收集 1、土地信息资料收集(红线图、建设用地规划许可证、土地使用权出让合同、房地产证等;) 2、资料真实性、合法性调查:合作方工商登记信息真实、转让过程合法可操作、风险可控;项目情况与转让方提供信息相符、项目不存在其他或有债务、纠纷或瑕疵; 3、核资料准确度; 《公司发展规划》《土地获取与评价体系》; 《调查报告》开发部《政府资料提交及配合工作流程(宗地图、规划设计要点、计划立项等)》( 红线图、用地规划许可证、土地合同、营业执照、税务登记证等作为附件) 2 可行性内部分析 1、片区资料收集(现场踏勘)规划环境配套文化民俗照相机/地图/交通工具策划流程和操作规范现场踏勘表 2、房地产市场行情资料收集供给需求价格政策法规统计年鉴/各种机构研究报告市场环境分析报告 3、典型代表楼盘资料收集规模产品形态档次价格销售状况照相机/地图/交通工具楼盘调查表 4、编制拓展建议 SWOT 分析和建议项目拓展建议 3 合作建房合同或土地转让合同评审后的合同稿《国家土地政策》签订后的《合同》 4 计划立项开发部《政府资料提交及配合工作流程》(宗地图、规划设计要点、计划立项等); 计划立项批文《设计报建工作流程(图纸、填写表格、批文等)》; 二前期策划阶段策划部配合部门: 总办、设计管理部、发展部 5 项目总控计划 1、计划草拟进度计划;资金安排与运用计划编写; 人员计划; 公司年度经营计划、由各专业工程师提供的设计周期、施工周期资料《公司年度经营计划》; 《开发进度计划》初稿 2、询相关部门意见组织召开计划协调会,出会议纪要项目实施计划草拟稿召开计划研讨会 3、计划调整合理调整设计周期、施工周期、采购周期、营销周期等,各部门相关工作搭接流畅,计划的实际操作性强计划研讨会会议纪要、相关部门书面意见《项目实施计划》修订稿第1页 5 项目总控计划 4、定稿; 在满足公司年度经营计划的前期下,基本能合理调配项目开发全过程中设计、采购、施工、报建、验收、营销阶段各相关部门所需的时间资源和其他资源, 具备可操作性计划研讨会会议纪要、相关部门书面意见经总办书面签字确认的《项目实施计划》 5、关键路线。方案完成时间确定,初步设计完成时间确定,降水支护及桩基施工完成时间确定,主体施工图完成时间确定,满足公司年度经营计划中预售时间的进度要求已被确认的《项目实施计划》《开发进度计划》关键线路版 6市场调查 1、拟订调查方案目的/工作计划/要求策划流程和操作规范 2、选择合作的调查公司公司实力/合作方式/合同洽谈/签约 3、调查问卷设计(客户背景/产品需求/生活方式/ 价值观/片区认同)→征询相关部门有关问卷意见(产品设计部门/采购部门/ 总裁办)→修改/确定/报批 4、调查实施入户调查→拦截调查→行内专家座谈会→潜在客户座谈会→典型代表楼盘调查→收集片区规划、交通、配套、环境、人口和收入、已开发和待开发项目、产业发展、城市文化和民俗等资料/整理分析→撰写市场调查报告(城市宏观经济分析/城市房地产市场调查分析/项目所在片区房地产市场特征分析/消费者调查分析/市场细分和各细分市场评估)→市场调研报告研讨(制定 PPT 文件/约请相关部门/正式宣讲/提出建议/ 修订)→市场调查报告审批(编制报批文件/各相关部门会签/总裁签批/归档) 场地和礼品 7市场定位 1、市场定位报告撰写(项目土地特性分析/土地项目 SWOT 分析/市场细分、评估/目标市场选择/ 功能定位/档次定位/品牌价值定位/产品组合定位/价格定位/多方案对比评选/优选方案建议)→制定 PPT 文件/召开专题研讨会(总图布局研讨、平面户型及面积配比研讨、立面及建筑细部研讨、园林及装修风格研讨、强弱电、空调、通风等设施市场需求分析研讨)/正式宣讲/提出建议/修订→审批(编制报批文件/各相关部门会签/总裁签批/归档) 策划流程和操作规范;市场定位报告开发部/总裁(市场细分/客户需求描述) 开发部《策划定位报告调研、编写配合工作流程》 2、项目命名依据项目景观/规模/定位/意境/品位, 拟订项目命名的原则和方向→命名提案/讨论/总结→向相关部门分发征询意见表→依据命名方案设计 LOGO →命名与 LOGO 报批第2页 8 概念设计指引书 1、目标客户需求特性描述策划基本属性需求/生活便捷需求/安全需求/私密需求/交流需求/审美需求/社会地位需求策划流程和操作规范项目开发理念阐述报告开发/总裁 2、项目开发理念阐述策划规划理念/人、自然、建筑三者关系/生活方式和人文精神倡导产品形态组合表开发/总裁 3、产品形态组合策划住宅组团产品形态和经济指标/商业位置面积/会所位