房地产开发流程及实施细则.docx

Document number：BGCG-0857-BTDO-0089-2022
房地产开发流程及实施细则
地产管理制度
——房地产开发流程及实施细则
目 录
一、目 的
1、规范公司地产发展项目管理，实行目标管理，降低投资风险，提高经济效益和社会效益。
2、规范地产部与公司其它部门的工作职责范围，使之分工明确、关系协调、合作密切，达到提高工作效率的目的。
二、范 围
适用于广州市××房地产开发有限公司地产项目投资、规划设计、日常设计管理和物业销售管理。
三、地产管理
1、项目发展管理
地产项目投资具有资金密度大、风险高的特点。地产项目定案之前，须在详细的调查和研究的基础上，做好周密的可行性分析，逐级报请公司领导审定，积极慎重做好项目规划设计、施工建设、物业租售阶段的经营管理，力争减少风险，取得较好收益。
地产投资管理
地产项目投资决策分立项、论证、报批和签约四步骤进行。
A、地产发展项目的立项
⑴ 地产部或公司其他人员接触土地项目后，指定地产部专人与土地介绍人联系，查询项目的情况，并做初步调查，对所得信息归纳整理归档。
⑵ 对接触到的项目，根据初步调查及有关资料先做简要的经济测算，向部门经理汇报后，进行部门内部分析讨论，把有价值的项目报送公司总经理和主管地产的副总经理审批。
B、地产项目的投资论证
经公司总经理、主管地产副总经理审定后，地产部组织力量对有发展潜力的项目进行详细调查。调查内容如下：
⑴项目产权及有关法律文件（包括《建设用地规划许可证》、《建设用地通知书》、《红线图》、《征地许可证》、《规划设计要点》、《国有土地出让金合同》、转让公司股权情况、地块有无抵押等有关资料）。
⑵现场情况（现有土地使用情况、交接情况、拆迁量、拆迁合同、七通一平情况等）。
⑶项目周边情况（周边的环境、交通状况、市政配套现状及规划情况、区域发展远景等）。
⑷项目所在区域内的物业情况（包括用地面积、建筑面积、租/售价格、发展商、投资商、物业使用情况、建筑标准、入伙时间、租售比例、户型及户型比例等）。
⑸项目所在区域内我公司接触过或有了解的其他地块的可比资料。
⑹合营/转让单位资讯实力报告（财力、人力、经营操作等情况）及介绍人情况。
⑺合营/转让单位的期望要求。
C、地产投资项目的报批
在上述调查的基础上，由地产部牵头，财务部、工程部联合撰写项目可行性报告，逐级报送公司主管地产副总、总经理审批。
D、地产投资项目的签约
项目一经总经理批准后，由公司总经理/主管地产副总经理出面与土地出让/转让方洽商合同有关事宜，同时委托公司法律顾问起草或修改土地出让/转让合同等有关法律文件，报主管地产副总、总经理审定后正式对外签约。
E、项目正式签约后应建立完整的项目档案。
F、由地产部牵头，财务部、工程部协助拟定详细的发展计划，进入项目发展阶段。
征地管理
在做好项目投资决策的基础上，地产部指定专人负责办理项目的征地手续。征地程序如下：
A、与地方洽商有关征地补偿及有关工作等事宜。
B、办理《建设用地规划许可证》和《建设用地通知书》。
C、申请《规划设计要点》。
D、办理拆迁有关手续。
E、向区和市国土局办理用地结案手续。
F、向市房地局办理土地估价，签定《土地出让合同》。
G、向市房地局办理《建设用地批准书》。
项目实施前管理
项目实施前期阶段分为项目规划设计、项目报建两部分。
A、项目规划设计管理
规划设计是项目实施阶段的首要工作，建设工程技术是否先进，经济上是否合理，设计将起着决定性的作用，设计文件则是安排建设计划和组织施工的主要依据。
⑴设计单位的选定，一般通过招标来确定。
⑵项目规划设计的招标与评选：
①根据公司的发展计划，由地产部编写设计任务书及设计招标文件，报公司总经理和主管副总经理审批。
②地产部拟定合适的设计公司参加设计方案的招投标。
③召开设计方案的评审会，选中方案及设计单位，经公司总经理及主管副总经理审批。
⑶项目规划设计方案的确定
①地产部就入选方案征求各方面意见，指导设计公司修改方案，直至符合公司对该项目的发展设想，并通过政府有关部门的审批。
②督促设计单位按发展计划完成扩初方案及施工图设计，直至获得政府规划部门及其它专业部门的批准。
③地产部经理需全面了解项目特性、规划局批复的设计要点，分别在方案设计、扩初设计、施工图设计三个阶段，召集有关部门及专家对图纸进行详细会审，会审纪要报总经理和主管副总。
④按照发展计划，对设计进行必要的修改，重大修改须