房地产市场策划市场分析.ppt

第二节

房地产市场分析
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一、房地产市场分析的思路
1、三个层次
（1）区域房地产市场分析
市场研究区域内所有的物业类型及总的地区经济，对总的房地产市场及各专业市场总供需情况的综合分析。
它侧重于地区经济分析、区位分析、市场概况分析等内容。
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（2）专业房地产市场分析
是对市场研究区域内专业市场（住宅、商业或工业物业）或专业子市场的供需分析；
是在前一层次分析的基础上，对特定子市场的供需情况进行单独的估计和预测。
它侧重于专业市场供求分析内容。
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（3）项目房地产市场分析
是在前两个层次的基础上，对特定地点特定项目作竞争能力分析；
预测一定价格和特征下的销售率及市场占有率情况，对项目的租金及售价、吸纳量及吸纳量计划进行预测。
它侧重于项目竞争能力分析等内容。
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2、两个方面
供给
需求
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3、三个时段
过去
现在
未来
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4、五个影响因素
经济
人口
区位环境
自然条件
人文条件
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二、房地产市场分析的内容
1、地区经济分析
（1）地区经济的基本趋势分析；
（2）地区基础产业的发展趋势分析。
房地产市场分析可采用计划部门等机构对地区经济情况的研究结果，而不必对地区经济情况作完全分析。
但需要根据分析时的实情作调整，以反映最新信息。
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2、区位分析
地点的最佳用途分析，它是进行投资决策时的主要分析内容。
它要对项目地块所在的区位与类似的区位进行比较，发现市场机会；
在有两个或两个以上的可选用途时，就要对每一种可能的用途进行分析比较。
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3、市场概况分析
（1）对地区房地产各类市场总的未来趋势分析；
（2）把项目及其所在的专业市场放在整个地区经济中，考察它们的地位和状况，分析人口、公共政策、经济、法律是否支持该项目。
（3）找出影响计划项目成功的关键问题，明确下一步分析的方向和侧重点。
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