什么是网签购房合同.doc

什么是网签购房合同.doc什么是网签购房合同
网签购房合同与实际购房合同哪个有效？
根据目前房屋交易的流程，网签是办理房屋过户的前 提条件，现在购房合同基本采取网签的形式，能网签合同证 明该楼盘预售许可证下来了，未来可以办理产权，网上签 购房合同具体参照国家的合同法当中的购房部分内容，主 要是明确自己的相关利益及对方应尽义务即可。那么，问 题来了~现实生活中如果既有网签购房合同，又有实际购房 合同，而且两个合同内容不一致，哪个更有效呢？ 案情简介
王某于XX年经中介介绍从刘某手中购买一处住房，双 方商定房屋价格为120万元。在中介的帮助下双方签订了 购房合同，合同金额为120万元，同时为了避税，在中介 的提议下双方签订向房管局备案的网签购房合同金额为80 万元。因此，同一笔购房买卖交易出现了不同价格的两份 购房合同。合同签订后，王某向刘某支付了 40万元的首付 款。之后因王某未能向银行及时贷款，刘某与王某签订了 补充协议约定如果王某不能在约定的时间向刘某支付剩余 购房款的话，王某之前缴纳的所有购房款均转为违约金不 予退还。之后王某仍未能向银行贷款，故刘某将房屋卖与 他人，网签购房合同价格仍为80万元。另王某缴纳的4 0 万元首付款作为违约金均未退还。现双方因此产生纠纷。
律师点评
本案争议焦点主要集中在双方之间的实际房屋合同与 网签购房合同哪个有效、补充协议是否有效以及违约责任 应当怎么承担这三个问题上。
一、 网签购房合同与实际购房合同哪个有效？
在本案中，双方为避税，将120万的实际购房价格写 为80万元向房管局备案，是典型的以“合法形式掩盖非法 目的”，根据我国合同法第五十二条的规定，该种合同无效。 因此，王某与刘某签订的80万元的网签购房合同应为无效 的合同。
二、 补充协议是否有效？
根据合同法相关规定，从合同效力从属于主合同效力, 本案中，王某与刘某的购房价格是120万，而备案价格却 是80万元，应为无效，那么主合同无效，补充协议亦为无 效。
三、 违约责任如何承担？
对于买方来讲，具体到违约责任，我们知道，根据我 国合同法的相关司法解释，违约金过高的认定标准是不超 过实际损失的三倍。具体到本案中，也就是刘某前后卖房 中的损失的三倍为限，4 0万元如果超过刘某损失的三倍就 是过高了，超过部分的违约金约定应为无效。王某应向法 院诉讼，请求法院判定违约金过高，降低违约金。但是本 案中违约金过高的举证责任在王某，虽然房价是不断上涨 的，但是王某却无法举出证据证明刘某没有损失，因为刘
某之后卖与他人的价格备
案仍是80万元。而王某与刘某签订的购房价格确实 120万元，如此而来刘某的损失就是40万兀了。因无法得 知刘某卖与他人的实际房屋价格，所以该方案并不是明智 之举。
那么，上面王某谈到，双方订的关于违约金的不成协 议是无效的，故40万不能作为违约金，应与返还王某。这 个方案对于当事人王某来讲是比较合适的。
焕廷有话说
本案中，因涉及网签购房合同是“以合法性是掩盖非 法目的”因此无效。但有的朋友可能就问了，那如果两个 合同都是有效的，应以谁为准呢？讲到这里，王某就不得 不谈谈何谓网签购房合同，它的性质是什么？ 一、什么是 网签购房合同
网签购房合同就是和房地产销售对象签订合同后，到 房地产相关部门进行备案，并公布在网上。然后会给个网 签购房合同号，可以通过这个网签购房合同号在网上进行 查询。网签购房合同为了让房地产交易更加透明化。
二、网签购房合同的流程
第一步，购房者在确定了买房意向之后，经过购房者 与出卖人双方的平等协商，购房者和开发商共同将正式的 合同条款输入合同备案软件，进行网上签约，上报房地产 市场信息网。
第二步，开发商和购房者签订的购房合同上报成功后, 打印正式的合同，购房者和开发商履行签字手续，打印的 份数依据付款方式确定。
第三步，开发企业需要在网上签约的3个工作日内， 到房地产交易管理部门办理合同盖章备案手续。开发商和 购房者网上签约上报之后，开发商需要携带全部的购房资 料，全套已签字的纸质正式合同到具有管辖权的房地产交 易管理部门办理合同盖章备案手续。
三、网签购房合同注意事项
如需要修改合同信息，在上报房地产市场信息网之前, 开发商和购房者还可以协商变更合同信息，一旦上报之后, 电子合同的核心内容将不能进行修改。如果需要修改核心 信息，则需要在合同备案软件上“申请撤销签约”，重新进 行签约。经双方协定，24小时内允许撤销网上签约。
而在商品房签订的3个工作日内，经买卖双方协商一 致需要变更合同的就核心内容以外的相关条款，开发商企 业可以调阅，重新修改打印电子合同。超过了 3个工作日 或者已经备案，无论是核心内容还是核心以外的内容，均 买卖双方协商一致，持备案合同和