陈志豪：看好未来中国工业地产.doc

陈志豪:看好未来中国工业地产 2007 年是中国工业地产走向成熟的关键一年,同时很多新的问题和特点也开始出现。各大媒体都报道说中国工业地产形式一片大好,事实是否真的如此?步入 2008 ,中国工业地产的前景究竟如何? 本刊就这些问题采访了广州昊信集团董事长陈志豪。回顾与展望中国工业地产: 2007 年中国工业地产总体上有什么特点? 陈志豪:归结起来,大概有以下几点: 第一, 工业用地价格和工业物业租赁价格持续上涨,但涨幅放慢且趋于平稳。第二, 国内外资本继续热捧工业地产。像腾飞、丰树、普洛斯、中粮、 G 空港、复地等 2007 年在工业地产方面都有不错的表现。第三, 高科技产业园、商务园区、仓储物流地产需求强劲。且这个特点在全国范围内都表现的很明显。第四, 国家出台的与工业地产相关的政策较多,更好的规范了工业地产市场。第五, 内地特别是中西部一线省会城市的工业地产开始发力,而且起点较高,其产业化趋势十分明显。第六, 工业地产逐渐开始由土地运作转向资本运作。中国工业地产: 2008 年或以后中国工业地产的发展趋势如何?有哪些特点。陈志豪: 我们看好未来中国的工业地产市场。应该说中国目前的工业地产市场处在初步成型的阶段,其发展空间还很大。第一,从 2007 年的趋势看, 由于地价上涨等因素影响, 未来中国工业地产投资的收益率会有所下降。第二, 整体工业物业租赁价格和资产值稳中略有上升。第三, 由于沿海地区的产业升级和内地城市标准厂房的投资迅速增加,会导致全国的厂房空置率上升。第四, 由于房地产市场来自市场、土地的竞争和政策的压力,国内外资本会加速转向工业地产投资。第五, 大型垮国公司和国内大企业自建厂房将成为内地工业地产投资的主流。高科技产业园、商务园区、物流仓储类工业物业继续走俏。第六, 内地工业地产市场继续快速发展并逐渐成型,特别是总部经济的快速发展以及中小企业的投资需求将促使二三级城市的工业地产有不错的发展。政策规范市场中国工业地产: 2006 年和 2007 年工业用地相关政策频繁出台, 那么这些政策具体会对工业地产的发展产生什么样的影响。例如: 工业用地招拍挂, 打击以租代征、最低限价、收回地方政府的土地审批权等。陈志豪: 国家出台这些政策, 总体来讲会对工业地产的发展产生两个影响。一是工业地产的投资开发成本上升, 也会致使工业物体业价格的上涨; 二是更加规范了工业地产市场, 使工业物业的开发和运营更加符合国家产业升级的需求。中国工业地产:那这些政策会对工业地产的发展产生负面影响吗? 陈志豪: 不会。打击以租代征、通过招拍挂将工业用地推入市场交易, 能够保证公平和效率。土地价格的上涨对高端物业和专业化的工业地产投资公司并不会产生什么影响,那些通过以租代征建起来的工业园、厂房和没有牌证的工业物业可能会受到很大的冲击。外资的冲击中国工业地产: 2007 年丰树、腾飞集团、普洛斯、 AMB 这些国外的工业地产巨头纷纷高调进军中国的工业地产市场。是什么原因促使他们有那么高的投资热情? 陈志豪: 当然是巨大的利润空间和发展空间。相中国工业地产的投资汇报率是比较高的,能够达到 10% ~ 15% 。因为中国制造业的迅速崛起和中国经济的持续快速增长,也使得投资回报率不但较高而且稳定。我们注意到外资在中国投资的基本上都是物流业和高科技产业园, 这些都是中国未来