20161108-屠苏岛商业街农贸市场运营及定价方案.doc

20161108-屠苏岛商业街农贸市场运营及定价方案
屠苏岛商业街农贸市场运营管理及定价方案
第一部分 农贸市场运营管理建议
一、农贸市场运营策略：
1、农贸市场运营策略：
农贸市场营销、经营过程中，运营＞销售，且农贸经营客户总价承受力相对较差，因而建议后期农贸营销过程中，以商铺作为主要销售产品，摊位参考其他同类农贸市场经营模式，以押金+租金的形式，在保证基本成本回收的基础上，实现长期、稳定的经营收入；
农贸市场成立专项团队，统一运营，与客户约定统一营业的相关约束，保证市场的招商、统一开业及日常管理；
以明确分区，实现农贸消费群体的导入，减少各经营品类的相互干扰；
2、农贸市场营销节点规划：按照春节营业的节点进行倒排，农贸市场营销节点初步铺排如下：
3、农贸市场命名建议：
鉴于项目前期宣传已积累一定的知名度，且周边客户认同度高，建议农贸市场后期命名：屠苏岛农贸市场
4、结合农贸市场节点，需要开发商配合的事宜：
12月10日前，完成农贸外墙及东区区间路铺设；
12月18日前，农贸市场商铺可交与客户装修；
集中宣传与蓄客期，相应的推广计划支持、配合。
二、农贸市场分区建议：
1、周边农贸市场分区情况：
聚财农贸
分区
水果
蔬菜
熟食
肉类
禽蛋渔
(铺+摊)数量
14
44
38
31
17
所占比例
%
%
%
20%
11%
南北商铺
分区
品牌店及杂类商超
副食/干果/调味品区
禽蛋区
海鲜水产区
冷鲜类肉区
熟食区
粮油面点区
蔬果区
数量
28
30
6
6
10
12
12
10
中间铺位
分区
禽蛋区
海鲜水产区
冷鲜类肉区
熟食区
蔬果区
数量
8
10
12
16
24
所占比例
——
%
%
%
%
12%
%
%
%
4、形象提升建议：
图示
建议
市场统一的标识，中间摊位统一的店招
统一的价码牌
电子显示屏，展示诚信经营店铺、当日品类指导价
图示
建议
公共区域装饰
水产活禽区防水地垫
内外铺统一的店招材质及规格标准
第二部分 农贸市场定价方案
一、目标：
1、站在农贸市场长久、稳定经营的高度，合理定价，实现利润最大化；
2、通过合理的租售定价最大程度吸引农贸经营者，为后期农贸集中气势运营打下基础。
二、市场调研：
1、周边农贸市场租售价格情况：
名称
租售
铺面
摊位
铺型
租金/售价
铺型
租金/售价
沟上农贸
租赁
2层，-4M，60-70㎡/间
-/㎡·天
3M/个
2000元/年
聚财农贸
租赁
单层：开间4M，面积约40㎡；
2层：开间4M，面积约40-50㎡
单层：-/㎡·天
2层：-/㎡·天
4M/个
3000-4200元/年，折算为3M/个约4000-5600元/年
葛家王坪农贸
租赁
2层，开间4M，24-40㎡/间
-/㎡·天
3M/个，7M/个
一次性缴齐5年租金；折算为3M/个，2800-3000元/年
汇丰农贸
租赁
单层，开间3M，面积20-30㎡
内铺7000-10000元/间，-/㎡·天；-3万/年，-/㎡·天
6M/个
视位置不同，5000-8500元/年，折算为3M/个约2500-4250元/年
小结：
周边农贸市场均为租赁，仅聚财农贸在市场开业伊始，出售10年使用权，04年-14年7万/间；汇丰农贸交2万押金购买，每年缴纳租金；
周边农贸以铺面+摊位的形式，铺面面积在20-70㎡之间，摊位3-7M/个不等；
-/㎡·天不等，-/㎡·天，摊位租金以2800-4200元/年为主（按照3M计算）。
三、农贸商铺价值分析：
分析角度
分析依据
价值排序
铺位位置
市场西侧虽有未来规划，但目前十一路、临沂国际商贸城均未动工，而东侧、南侧如意家园社区已基本建设完毕，未来消费群体来向主要沿十路、项目区间路为主；
沿主要出入口商铺昭示性、人流导入性更好，
就培养周期及未来消费频次分析，商铺价值由东向西依次递减，排序为：A9＞A8＞A7＞A6；
靠近出入口铺位＞其他铺位；外铺＞内铺；
铺位类型
农贸市场主要为北侧6M层高沿街外铺、内铺，南