金山新城中心城区居住项目投资分析报告.docx

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金山新城中心城区居住项目投资分析报告
金山新城中心城区居住项目投资分析报告
目 录
一、总论
项目简介

项目地块位于金山区金山新城中心城区杭州湾大道以东、卫阳南路以西、龙源路以南、板桥东路以北。土地面积142868平方米，土地用途为居住。
项目地块所处区域属于规划中的金山区城市中心区，西北面临近区政府、西面临近中央大道，附近市政、生活和商业配套都在完善之中。东面是山阳居住区，邻近的有山鑫联城花苑，现正在建配套的菜场和商场。南面集中了蓝堡爱琴海、金海岸花园、海上明珠园等多个中高档楼盘。
项目规划总体要求
项目占地面积142868平方米，规划建设一个大型中高档居住区，土地使用年限为70年，规划容积率为, 其中多层, 非独立式低密度住宅, 建筑密度多层30%，非独立式低密度住宅25%，绿化率40%。机动车泊位按
个/户配置。
项目建筑面积指标
，，，别墅31131平方米；车位部分23030平方米，配套1500平方米。
编制依据
本报告根据目前可获取的资料，结合有关的政策法规和金山区有关规划，在实地考察与市场研究的基础上，通过客观分析和经济评估，为项目投资提供科学的决策依据。
此外，本报告编制依据还有：
1、上海市国有土地使用权出让合同。
2、上海市土地资源管理局号土地出让公告。
3、上海市规划管理局《城市设计管理技术规定》关于住宅小区建设项目规划设计要点和土地利用条件和要求。
主要经济技术指标
占地面积 142868m2
总建筑面积 m2
其中：
住宅 m2
多层 m2
叠加/联排别墅 31131 m2
车位 23030 m2
配套 1500 m2
容积率
建筑密度 30%
绿化率 40%
机动车停车泊位 940个
结论
本项目在目前市场行情下，总投资555,889,元，销售收入658,784,392元，税后利润44,221,695元，投资收益率为%。从敏感度分析来看，本项目风险性较大。故本项目从经济上不可行。
二、市场分析
宏观环境分析
城市概况
金山区位于上海市西南，杭州湾北岸，处在沪、杭、甬及舟山群岛经济区域中心和长三角都市圈枢纽地带。西连浙江省平湖市、嘉善县，东邻上海市奉贤区，北接松江区和青浦区。全区陆地总面积586平方公里，辖14个镇、1个街道，现有人口55万。
金山区境内有沪杭高速、同三高速、莘奉金高速等高速公路网络。沪杭铁路金山支线直达金山城区。南部沿海申甬车客渡码头开辟了舟山、宁波等地海运航线。黄浦江支流贯穿全区各镇，成为内河运输主动脉。到2005年，金山将形成“三纵两横”五条高速公路和“六纵六横”区域干线公路网架。杭州湾跨海大桥建成后，金山将成为浙江快速进入上海的桥头堡。嘉金高速建成通车后，金山北出上海的时间将大大缩短。

2004年1-3季度金山区完成国内生产总值亿元，按可比价格计算比去年同期增长%，增速比去年同期高出个百分点，预计全年增长将超过24%。结合2003年发展情况来看，金山区经济发展开始步入高速增长期。
2004年1-9月份金山区完成全社会固定资产投资亿元，同比增长%。1-9月房地产投资完成74375万元，同比增长
%，占全社会固定资产投资总额的%,继续保持高速稳定增长的势头。其原因主要是房地产开发继续了去年发展的势头，从今年1-9月统计数据反映，新开工项目较多，而且其规模较大，今年的房地产投资形势仍较为乐观。但由于受宏观调控的影响下半年开始增幅逐月下降。
居民生活水平