房地产流程(上.pptx

房地产开发业务税务检查（上）
主要内容
一、筹建年度的税务稽查
二、建设年度的税务稽查
三、预售年度的税务稽查
四、房屋交付当年的税务检查
五、竣工决算当年的汇算清缴
六、竣工决算以后年度的汇算清缴
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筹建费用的会计处理
旧准则：发生时计入长期待摊费用科目，不影响当年会计损益，待开始生产经营后一次性的计入当年会计损益（管理费用）
新准则：发生时计入管理费用科目，影响当年会计损益，开始生产经营后也不进行相应调整。
注：应当计入开发成本的除外，如前期工程费等
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筹建年度
2009国税函98号关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知
新税法中开（筹）办费未明确列作长期待摊费用，企业可以在开始经营之日的当年一次性扣除，也可以按照新税法有关长期待摊费用的处理规定处理，但一经选定，不得改变。
企业在新税法实施以前年度的未摊销完的开办费，也可根据上述规定处理。
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筹建年度（续1）
2010国税函79号关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知
七、企业筹办期间不计算为亏损年度问题
　　企业自开始生产经营的年度，为开始计算企业损益的年度。企业从事生产经营之前进行筹办活动期间发生筹办费用支出，不得计算为当期的亏损，应按照《国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》（国税函[2009]98号）第九条规定执行。
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筹建年度（续2）
如果尚未执行新的企业会计准则，筹建阶段发生的企业开办费用，先在长期待摊费用科目归集，会计规范要求在开始生产经营的当月一次性进入会计损益，税法一般要求在开始生产经营当年一次性申报扣除，即会计和税法基本一致，或者按照不低于36个月分摊
资产负债表体现发生的开办费，损益表和所得税申报表均为零，不涉及纳税调整
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筹建年度（续3）
如果执行新的企业会计准则，筹建阶段发生的企业开办费用，直接确认为管理费用进入会计损益，但税法认为尚未进入生产经营期，不允许申报扣除，一般要求在开始生产经营当年一次性申报扣除，形成时间性差异，或者按照不低于36个月分摊
损益表为负数，但所得税申报表应当体现纳税调整增加，即零申报，未来年度体现纳税调整减少 申报表-房地产
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筹建期结束
一般认为：建设工程开工日，即为开始生产经营之日，不考虑相关证件是否齐全
《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》
商业和服务业：取得第一笔收入
工业和建筑业：开始归集生产成本
房地产开发：开始施工（不含前期工程，如 地质勘探、平整土地、拆除旧有建筑物、施工用临时道路等 ）
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施工许可证
中华人民共和国建筑法
第九条建设单位应当自领取施工许可证之日起三个月内开工。因故不能按期开工的，应当向发证机关申请延期；延期以两次为限，每次不超过三个月。既不开工又不申请延期或者超过延期时限的，施工许可证自行废止。
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五证齐全
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