东方时代广场购物中心策划.doc

东方时代广场购物中心策划案例笔者担任茂业百货营销副总经理分管市场营销、市场开拓与新店选址, 我根据自己具有房地产与商业、电脑多学科背景的优势, 重点主抓了东方时代广场市场调查与总体策划, 带领茂业百货市场部同仁分批前后考察了广州天河城与上海正大广场,根据两年研究 mall 的实际经验与知识积累,对华强北集中市场调研两个月, 总体策划方案完善分析历时半年多, 取得了宝贵的研究成果, 不仅用市场分析指导了建筑布局, 而且利用空中花园会所合理地进行商业与住宅衔接策划, 运用洋流理论对华强北十层购物中心的商业布局进行详细策划, 取得了大城市核心商圈策划购物中心的宝贵经验, 并在购物中心策划理论上有所创新。 1. 广州天河城广场的启发广州天河城广场位于天河南路与体育西路交汇处, 地处广州商贸区中心, 广州地铁一号线出口位于广场内。周围高级商住楼与写字楼众多, 附近住宅区多为高收入人群, 作为购物中心选址非常合适。天河城始建于1992年, 首期建筑面积16万平方米, 总投资12亿元人民币。现广场的整体建筑分为地上七层和地下三层, 总营业面积达到10万平方米。 1996年2月9日开业, 日均客流量10 — 20万人。天河城不断吸收国内外购物中心管理经验,广场租金逐年上升,1996年为3500万元,到 1998年已经达到 亿多元,物业投资的回报令人可喜。 2. 华强北东方时代广场调查与分析东方时代广场原属于东方时代广场公司, 因资金不足, 后转让给深圳茂业集团, 商场由茂业百货经营。茂业集团收购土地建设东方广场总投资 6 亿元, 前期开发包括收购土地等投资 3 亿元, 其中建设投资 2 亿元,装修投资 1 个亿。在深圳八大商圈中, 华强北商圈大有赶超东门商圈而领导未来深圳商业潮流之势, 已成为众商家的必争之地。位于福田区的华强北原是个厂房集中的工业区, 随着改革的深入, 市场经济这只看不见的手不断撩拔着华强北这条不甘寂寞的街区。到上世纪九十年代末,一家家商场如新鲜血液般注入华强北,使华强北在短短几年内就成为令人瞩目的深圳主打商业旺区。其商圈范围东起燕南路,西至华富路,南接南园路,北达红荔路,深圳大动脉深南大道横贯其中,面积达 平方公里。商圈内拥有 50 多万居住人口, 大小企业一千多家, 工薪白领 10 多万人, 交通四通八达, 20 多路公交车穿行其中, 辐射全市各地,每日人流涌涌,日人流量可达 50 万人次。 3. 华强北商业大街随着华强北商业的不断繁荣发展, 与往昔相比, 近两年来已发生了两大变化: 其一是老商圈成员不断升级扩容;其二是新成员的抢滩入驻。在经营方面,呈现出四大特色: ○1 、模式新; ○2 、档次高;○3、规模大;○4、业态全: 华强北以电子市场为龙头, 汇集了百货、服装、珠宝、餐饮、酒楼、仓储、金融等几十个行业,特别是深圳书城的入住,大大提高了商业街的文化品位。华强北商圈繁荣的源动力来自于国民经济的发展。深圳近几年 gdp 一直保持 13% 左右的增长势头, 高于全。经济发展的结果是提高了居民的收入和购买力, 使消费水平稳步提高, 零售也因此呈现出空前活跃繁荣的局面, 社会商品零售额大幅度增长。按照现有的商圈规模和深圳居民的消费水平, 我们初步测算出华强北商业街的零售市场饱和系数约为 万元。随着其二期改造方案