房地产企业土地增值税清算管理与税务机关清算实施.pdf

房地产开发企业
土地增值税清算实务
陕西地税兼职教师 王首元
2010年8月19日于中道财税中心
前言
火爆出台的土地增值税政策
火爆出台的土地增值税政策
 一.《关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21
号）
对预征、清算、投资或联营等作了技术层面的明确与从严
处理。
 二.《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问
题的通知》（国税发[2006]187号）
对清算的条件、扣除项目、报送资料等8个方面问题进行
了技术层面的规范和明确。
 三.《土地增值税清算鉴证业务准则》（国税发[2007]132
号）
对税务中介机构参与土地增值税清算，提供了操作依据与落
实要求。
 四.《关于进一步开展土地增值税清算工作的通知》
（国税函[2008]318号）
明确部署对各地土地增值税清算工作开展情况进行督导检
查。
火爆出台的土地增值税政策 续
 五《关于加强税种征管促进堵漏增收的若干意见》
（国税发[2009]85号）
各地要认真贯彻《土地增值税清算管理规程》，加强和规
范土地增值税清算工作。为落实国税函[2008]318号要求税务
总局将于近期开展督导检查，各地也要层层开展自查，切实
提高土地增值税管理水平。
 六.《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）
其是在四州汶川特大地震一周年印发，是房地产业地
震，对土地增值税征收管理工作制定较完整的规范性文件，
是对税务机关的土地增值税清算提出了明确要求（国税发
[2006]187号是对企业的要求），特别强调了税务机关在清算
中需要明确的管理事项以及清算审核的重点关注内容。
 七.《关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税
函[2010]220号）
对利息、拆迁等作了技术层面的明确与从严处理。
火爆出台的土地增值税政策 续
 八.《关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发
[2010]53号）
《关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）
文件印发仅6天后就再发，就火速出台《关于加强土地增值税征管工
作的通知》（国税发[2010]53号），其文不是中性的“技术”也不是历
来要求的“清算”而是上升为“征管”。
从上述4年共8个土地增值税管理文件看出，国家税务总局对土地
增值税的征管一刻也没有松懈，而且是有趋严趋紧的感觉。特别是在
全球金融危机、中国房地产市场火爆的近几年，不断出台清算准则、
管理规程等新政策，以强化土地增值税的清算管理，并加大土地增值
税的稽查力度，不能不说对房地产企业、股市、民众构成风险利益方
面的重大搏奕性。
房地产开发企业土地增值税清算实务讲解
 第一部分 土地增值税的清算概要
 第二部分 土地增值税清算准备工作
 第三部分 转让收入的确认
 第四部分 扣除项目金额的确定
 第五部分 土地增值税的计算
 第六部分 土地增值税的预征与核定征收
 第七部分 土地增值税清算的会计处理
 第八部分 土地增值税的税收优惠
第一部分 土地增值税的清算概要
 一、土地增值税清算的概念
 二、土地增值税的清算条件
自行清算、强制清算、注销清算
 三、清算时间要求及法律责任
 四、土地增值税清算项目的审核鉴证
 五、清算审理及审核
一、土地增值税清算的概念
 土地增值税的清算，是指纳税人在符合土地增值税
清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关
政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税
税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税
务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结
清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为(国税发
【2009】91号文件第3条） 。
 土地增值税的清算的起源
二、土地增值税的清算条件之一自行清算
