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迪斯尼VS华侨城
　　深圳华侨城是我国主题公园发展的先行者和行业领袖,更是我国从事“休闲地产”开发的开先河者和第一品牌。最近两年,房地产市场跌宕起伏,经历了大起大落。我们看到了迪拜地产王国的崩塌,眼见了最为严厉的房地产调控政策。在市场的洗礼下,大浪淘沙,浪花淘尽英雄。房地产开发公司面临更为迫切的调整。休闲地产,作为一种内涵丰富和潜质深远的品类,正受到越来越高的关注。可以发现,当今和未来的休闲地产模式将出现多样化趋势,而华侨城模式也将面临更深刻的调整。
　　实际上,信手拈来,对比全球最著名的休闲地产项目―迪斯尼乐园,华侨城模式所隐含的一些问题值得我们思辨。
　　在产业链方面,一个景区应有自己的价值链管理模式,迪斯尼最大的价值在于其强大的文化产业链,迪斯尼是先有电影,再开发主题公园,随后音像制品、舞台剧、消费品等其他赢利性开发全面跟进。主题公园只是迪斯尼的一个环节,其酒店、餐饮和纪念品销售收入已占集团总收入的60%以上,门票收入仅占其收入的20%～30%。与迪斯尼依托文化内容、开发衍生消费品的赢利模式不同,华侨城长期靠的是旅游加地产的模式赢利,华侨城的主要卖点是依靠旅游造势带来的地产溢价效应,其主体公园“欢乐谷”的收入主要来自于门票收入和演出收入,文化衍生品的价值开发有限。华侨城集团也许很明了文化产品的衍生价值,但在现实中,这种衍生价值并未发挥出来。
　　在品牌营销方面,由于华侨城各企业成立在前,华侨城集团成立在后,造成子品牌过于强大遮掩了母品牌的光辉,比如提起“锦绣中华”、“世界之窗”,在各自领域都有着杰出表现,在很多场合其名气甚至远远超过了母公司“华侨城”。这种形势不利于以母公司为龙头进行整合营销,更不利于华侨城整个品牌的推广。
　　此外,华侨城集团依靠着其“旅游+地产”的核心模式在上海、北京复制成功后,又启动了天津、武汉、云南等项目,开始转战二线城市,华侨城能否再创辉煌?需要斟酌以下问题。
　　低价拿地瓶颈。之前,华侨城集团很少参与土地公开交易的竞争,拿地多是借助“休闲地产”模式的开发理念和华侨城的品牌效应,与政府协议转让方式。2004年8月31日后,国土资源部终止了协议出让土地,规定所有土地出让均需通过公开招拍挂。加上近段时间政府对房地产业一系列调控政策的出台,华侨城以低成本获得土地的可能性大大降低。比如,因为拿地的原因,上海华侨城项目,地产项目坐落在闵行区,而欢乐谷则被划在松江。旅游和地产两个板块被活生生地拆开,这就有碍发挥“华侨城模式”的核心优势。
　　旅游市场容量有限。华侨城主要依靠旅游项目改善环境,带来人气,拉动周边地价房价上升,从而使地产业务实现较高的利润,而每个旅游