为规划立“规矩”.doc

为规划立“规矩”
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年实施的物权法对此已经作出相关规范，规定“业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意”。然而，物权法作为民法规范，主要是从调整平等民事主体之间关系的角度出发来进行规定。事实上，“住改非”不仅影响民事主体合法权益，也会影响城市规划的实施，还涉及国有土地用途的调整和国有资产的保护问题。
　　《浙江省城乡规划条例》在重申物权法规定的基础上，增加规定：“确需临时改变房屋用途的，应当经城市、县人民政府城乡规划、国土资源主管部门批准，并按照城市、县人民政府的规定交纳土地收益金……临时改变房屋用途影响近期建设规划或者控制性详细规划实施以及交通、市容、安全等的，城市、县人民政府城乡规划主管部门不得批准。”
　　 “目前改变房屋用途的现象较为普遍，部分改变行为是城市更新的客观需要，完全禁止并不可行，放任自流也不妥当。条例的规定很有必要，既有利于维护利害关系人的合法权益，也有利于防止国有资产的流失。”杭州、金华等地规划局的工作人员说。
认定严重违建有硬杠
　　2006年，成女士等146人购买了银昌公司开发的、位于重庆市沙坪坝区的“鼎盛时空”商品房，购房合同约定该楼总层数为26层。但购房者收房后发现，建设单位违反合同约定超建4层，超建面积达3254平方米。2007年10月，重庆市规划局沙坪坝区分局对银昌公司作出处罚决定，对擅自改变建设工程规划许可超建的3254平方米按每平方米500元的标准处罚，并表示在开发商缴纳罚款并完善相关手续后，将予以办理永久规划许可手续。
　　2010年4月，云南省大理市委、市政府就“洱海填湖建设豪华别墅群”一事作出回应：“洱海天域”项目业主——中建穗丰置业有限公司由于出现未按协议建设等违规行为，被处罚款和补交各种费用共计近4000万元。此处理结果引发了种种非议，网友甚至戏称：“4000万就能破坏大自然？我有4亿能否搞核试验？”人们不禁追问，对于违法建设能否一罚了之？
　　据悉，对违法建设所处的罚款，事实上往往远不及违法建设出售后所获取的利润。不少人士认为，如果允许对违法建设一罚了之，“守法成本高、违法成本低
”根本不足以概括其弊，“守法成本高、违法利润高”才是其真实写照。
　　根据城乡规划法的规定，对于违法建筑，并非一定要予以拆除或者没收实物、违法收入，而是需要区分情况，只有无法采取改正措施消除影响的，才应当予以拆除或者没收实物、违法收入。但由于缺乏对“无法采取改正措施消除影响”的具体界定，实践中，哪些情况应当拆除或者没收实物、违法收入，哪些情况只能罚款，很难找到相应的依据，这也导致了各方对前述案件的争议。
　　为了维护城乡规划的严肃性和权威性，遏制违法建设行为，《浙江省城乡规划条例》对城乡规划法规定的“无法采取改正措施消除影响”的条款进行了具体界定，将实践中严重影响城乡规划实施和影响人民群众切身利益的违法建设行为明确为应当拆除或者没收实物、违法收入的情形。这些情形包括：“（一）超过建设工程规划许可证确定的建筑面积（计算容积率部分）且超出合理误差范围的；（二）超过建设工程规划许可证确定的建筑高度且超出合理误差范围的；（三）侵占城市道路、消防通道、广场、公共绿地等公共设施、公共场所用地的；（四）在已竣工验收的建设