北京市四合院市场分析.doc

北京市四合院市场分析
北京市四合院市场分析
主要结论
·北京市保护历史文化名城、鼓励社会购买四合院等各项政策出台,促进了四合院的交易。同时,供给增加加剧了市场的竞争。四合院开发受到同区域相邻项目的威胁和不同区域相同产品的竞争。
·**四合院价格普遍高于其他区域,按占地面积计算,交易均价为3-4万元/平米。受历史文化影响,新建四合院与保存较好的四合院比价格上并不占优势。
·难以复制的地段优势、无可挑剔的建筑设计与施工、良好的物业管理、以后少有的片区开发四合院等是**四合院项目(以下简称项目)最大的优势。但项目周边环境对项目影响很大,尤其是**市政代征地,拆迁成本很高,如不改造,必然影响出售价格。另外**的改造能大大提升项目价值,但其进度要落后于本项目。
·项目开发区域内,据核实已有一些预备或正在开发的项目,作为居住用地,竞争项目环境幽静,私密性强,给项目构成了一些威胁。
·产品营销需要更准确的定位,对于不同的院子采取不同的销售策略。项目销售价格预计如下:
市政代征地不拆
1#院:3500万 35000元/平米
2#院:3400万 35000元/平米
3#院:4000万 40000元/平米
4#院:3900万 40000元/平米
5#院:11>.03亿 45000元/平米
市政地改造完善:
1#院:4500万 45000元/平米
2#院:4300万 45000元/平米
3#院:4000万 40000元/平米
4#院:3900万 40000元/平米
5#院: 50000元/平米
一、北京市四合院市场概述
据统计目前北京的四合院性质的院落总计3000多座,挂牌保护的只有658座,主要集中在东城区和西城区。随着北京旧城改造的推进,四合院尤其是保存比较完好的四合院越来越少,象征着北京古老历史文化的老四合院建筑越来越少是公认的事实。
但由于历史原因,保存完好且产权清晰适合交易的老四合院并不多,据专业四合院代理机构万德成的统计,真正能进入交易的不过5%-10%,即120-240套之间。给四合院开发带来了机会,近几年,在回归中国传统文化、保护四合院、北京保护历史文化名城实施、北京鼓励购买四合院政策出台等一系列利好条件下,四合院需求增加,一批新建的四合院应运而生,市场反应良好。
但保护区内的四合院开发政策有严格的规定,必须以院落为单位进行微循环式的开发,微循环开发是以政府为主的开发模式,开发应维持胡同肌理,保护现有的四合院建筑。从政策层面上看,适宜居住的新建四合院建筑数量会增加。而四合院是一个购买群体相对特殊的市场,这对犹如**一样进行商业开发四合院的公司是不利的,尤其对开发规模较小的四合院的企业。
四合院开发较多的地区为南城大栅栏区、西城什刹海地区、三眼井地区、南锣鼓巷地区。其中大栅栏由宣武区政府改造,改造后煤市街西部将建成200个左右的四合院居民区和四合院商务区。西城什刹海地区四合院交易火爆,近几年也建成了许多四合院,加剧了市场的竞争。三眼井地区成为北京最大的旧城改造区,将以院落为单位修缮的翻新大量的四合院。南锣鼓巷地区自古以来为名人政客居住之地,长约1000米,东西各有8条对称的胡同,是北京胡同肌理保存最完整的地区,原貌破坏也不大,根据旧城保护规划区域内可以新建四合院的地不多,因此此地四合院价格偏高。
从地理位置上看,什刹海东侧为地安门大街,作为城市新格局两轴中的纵轴;南侧为平安大道,交通便利。区域内前海、后海、西海三个湖泊使周边环境明显好于其它地区,自古以来就是一个文人政客的居住游玩之地。因此什刹海四合院价格普遍要高于其他地区,成为市场的热点。
从北京的四合院交易情况看,新建四合院的价格因区域、环境、建筑材料、历史渊源等不同区别很大;相同区域的四合院因其周边环境、风水、配套设施、使用材料等不同价位差别也很大。~2万元之间,什刹海地区在3-4万元之间,三眼井地区在2-3万元之间,-。
因此本项目在区域上是有竞争力的,按照现在四合院交易,价格应在平均水平上浮20%-30%。-5万元之间。
二、项目市场分析
市场供给逐渐会大于需求
四合院市场是一个特殊的市场,他的购买群体相对来说很窄。而根据相关政策,北京市政府对于历史保护区的改造避开了大拆大建的商业开发模式,采用了政府为主的微循环开发模式,改造中要市政先行等,旨在保护历史文化,强调要保护胡同机理和以院落为单位保护和修缮四合院,鼓励社会购买四合院等,说明四合院尤其是修缮和新建的四合院将会增加。另一方面,通过对原有四合院居民的货币补助和新房安置等,使得改造后的四合院产权清晰,可以交易的四合院将会大大增加。
另外,政府为了鼓励社会力量参与旧城保护,只要通过规划许