电大会计专业毕业论文-房地产开发企业的成本核算.doc

房地产开发企业的成本核算
房地产开发企业就是从事房地产生产和经营的企业，其主要业务有土地的开发与经营，房地产的开发与经营、城市基础设施和公共配套设施的开发、代理工程的开发。房地产投资项目具有资金投入大，投资风险高，成本核算环节多、建设周期长等特点。这就更需要房地产企业在成本计算方面要精打细算，力求以最少的成本耗费获取经济利益的最大化，因此房地产开发企业的成本核算就先显得尤其重要。以下就是我对房地产开发企业成本核算的一些探讨。 
一、房地产成本与其他成本核算的不同
房地产成本由于其自身行业的特殊性与其他行业成本核算存在较大区别。下面就传统制造业的成本核算进行比较，来分析两者在成本核算中的一些不同点。
成本计算方法不同 
    传统制造业按其组织方式，有大量生产、成批生产和单件生产；按其工艺过程的特点，有装配生产和连续式生产，可采用品种法、分批法、分步法等计算方法。 
    房地产开发的组织方式一般分为自营和发包方式，每一个开发项目需要一套单独的设计图纸，在建设时，要采用不同的施工方法和施工组织。这就决定了成本核算必须采用定单成本法。 
（二）生产费用在完工产品与在产品之间的分配方法不同 
传统制造业根据产品的生产特点，如月末结存在产品数量的多少，各月月末在产品结存数量变化及价值的大小，分配方法有约当产量法、定额成本法、定额比例法等。 
房地产开发是一个从头至尾比较完整的开发过程，严格意义上讲没有一个在产品的概念。虽然也存在完工产品和在建开发产品，但基本上不将开发成本在某一时点分摊发生的费用。 
（三）间接费用的分摊方法不同 
间接费用是指企业为生产产品和提供劳务而发生的费用。
传统制造业在间接费用发生时，先归集在制造费用，然后在每月末按一定的方法进行分配。具体的分配方法通常包括以下几种：；；；;。 
房地产开发的间接费用先归集在开发间接费用，分配标准一般按月末各开发产品实际成本直接进行分摊。即某项开发产品成本分配的开发间接费用=本月实际发生的开发间接费用×月末该项开发产品实际发生的直接成本/应分配开发间接费用各开发成本实际发生的直接成本总额。    
（四）资本化利息方法不同 
    划清收益性支出与资本性支出是正确计算产品成本的重要界限。
按现行《企业会计制度》规定，应予资本化的借款范围为专门借入的款项，不包括流动资金借款等。按照这个规定，制造业生产产品成本中不含资本化利息费用，而利息是在当期的财务费用中体现。 
房地产开发企业为建造开发产品借入资金而发生的借款费用利息，如属于成本对象完工前发生的，应按其实际发生的费用配比计入产品成本中，如属于成本对象完工后发生的，计入当期的财务费用。 
（五）其他不确定因素对开发成本的影响 
    房地产开发成本中会发生一些其他不确定因素对成本的影响，如车库、小区会所、人防工程的地下室等是单独出售，还是和商品住宅或办公楼一同出售，或者无偿转交给小区物业;多结构、多品种的项目同时开发，土地成本的分摊是按建筑面积、占地面积还是工程概算面积来计算等都会对每个成本对象所发生的开发成本影响较大。
二、房地产成本核算的组成
房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支