土地增值税清算涉税技巧详解.docx

土地增值税清算涉税技巧详解(doc 45页)
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土地增值税涉税技巧
第一局部土地增值税清算根底知识
第二局部清算收入的审核
第三局部 税前扣除原那么
第四局部 转让税金的审核
第五局部 利息支出的审核
第六局部 期间费用的审核
第七局部 开发本钱的审核
第八局部 汇算清缴热点问题
第一局部：土地增值税清算根底知识
一、土地增值税清算概念
二、增值额和扣除工程
三、开发本钱的口径
四、税率的形式
五、清算对象〔重点〕
六、清算条件
七、清算审核
八、补缴土地增值税
九、清算后再转让
一、土地增值税清算概念
?土地增值税清算管理规程?〔国税发【2021】91号〕第三条规定，“土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发工程应缴纳的土地增值税税额，并填写?土地增值税清算申报表?，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产工程应缴纳土地增值税税款的行为。〞
二、增值额和扣除工程
土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。
其中，纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除工程金额后的余额，为增值额。
具体到房地产开发企业，规定的扣除工程包括：
1、取得土地和开发土地的本钱费用，包括土地价款和出让金、场地平整费用和契税等；
2、新建房及配套设施的本钱费用，包括前期工程费、建筑安装工程费、根底设施建设费、公共配套设施费和开发间接费等；
3、与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。
4、与转让房地产有关的期间费用，包括管理费用、销售费用和财务费用等。
其中，上述〔1〕〔2〕项可以加计扣除20%，第〔3〕项据实扣除，第〔4〕项按照〔1〕〔2〕合计数的一定比例内计算扣除。
三、开发本钱的口径
会计口径：包括土地和资本化利息
土地增值税法：不含土地、资本化利息
加计扣除基数：会计口径－资本化利息
见?关于土地增值税清算有关问题的通知?〔国税函【2021】220号〕“三、房地产开发费用的扣除问题:……〔四〕土地增值税清算时，已经计入房地产开发本钱的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。〞
四、税率的形式
1、定额税率是指按照征税对象的计量单位直接规定纳税绝对额的税率形式，主要应用于土地使用税和车船使用税，在消费税和印花税也有局部应用。
2、比例税率是指对同一征税对象不分数额大小，规定相同的征税比例的税率形式，是最常见的税率，应用于企业所得税、增值税、营业税、房产税等。
3、累进税率是指按照征税对象数量的增大，征税比例逐步提高的税率形式，又分为超额累进税率和超率累进税率，特点是每个级次分别适用不同的税率。前者主要应用个人所得税的工资薪金和个体工商户所得，后者主要应用于土地增值税。
4、土地增值税的税率
土地增值税实行四级超率累进税率：
?土地增值税暂行条例实施细那么?第十条 条例第七条所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除工程金额〞的比例，均包括本比例数。
　　计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除工程金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：
　　〔一〕增值额未超过扣除工程金额50%
　　土地增值税税额=增值额×30%
　　〔二〕增值额超过扣除工程金额50%，未超过100%的
　　土地增值税税额=增值额×40%-扣除工程金额×5%
　　〔三〕增值额超过扣除工程金额100%，未超过200%的
　　土地增值税税额=增值额×50%-扣除工程金额×15%
　　〔四〕增值额超过扣除工程金额200%
　　土地增值税税额=增值额×60%-扣除工程金额×35%
　　公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。
五、清算对象
〔一〕会计本钱核算对象
开发本钱核算对象，是指在进行本钱核算时，归集和分配开发本钱而确定的本钱承