05_朝阳_燕都新城要点分析.pdf

朝阳燕都新城项目整体定位及物业发展建议谨呈:金联地产项目组工作逻辑介绍 2 1 2 3 4 5 项目问题界定项目价值挖掘项目价值体系搭建项目整体定位定位落地建议?企业背景& 开发目标分析?地块本体条件分析?区域价值预判?资源价值强势度研判?成功案例分析?客户定位?朝阳房地产市场分析?朝阳市客户需求点分析?产品定位?物业发展建议?营销建议 3 承载着金达从房地产新进者到市场引领者转变的重任企业背景?本地知名民营矿业企业?房地产开发领域新进者开发目标?开发节奏:3-4年完成项目开发。?经济效益:前期快速回土地款,,长期利润最大化。前期快速回现长期利润最大化“大概想在3-4年做完项目。总的来讲,希望利润最大化,但前面还是要回一点款,。”——,更多的是属于项目的阶段性目标,是策略问题 4 352000000/5000= 70400/2/12/130=22套/月?,每套130平米计算,均价5000元/平米,需实现约:22套/月的消化速度; ?金海花园的销售速度约50-60套/月; ?朝阳住宅市场主流回款额为1-2亿/年;???回款金额:亿元??? 40 45 50 55 60 65 70 75 80 85 90 95 100105 1 2 3 4 5 凤凰新城金海花园凌河湾凌河湾碧水龙庭金叶地王蓝海左岸 n ,依照当前市场状况,已有成功先例: 金海花园、凤凰新城;???主力总价万元???量化目标香格里拉项目所在的朝阳市燕都新城,定位为未来的政务与金融中心,是城市未来重点发展方向 5 ?朝阳市位于辽宁西部, 南临河北省,北接内蒙古自治区,是东北通往关内的咽喉要道。? 2010年市委市政府提出朝阳由“三线城市”向辽冀内蒙古三边中心城市迈进,旨在重点建设燕都新城. 燕都新城建设目标: 到2020年,建设规模达40平方公里、30万人口,成为全新的政治中心、文化中心、商业中心和生活中心。四城一区规划燕都新城政务与金融中心, 建设大凌河沿岸主题社区凤凰新城扩大旅游服务区建设朝阳县新县城新县城建设,完善市政设施南部临空功能区完善机场临空功能区及城中村改造产业新城新能源材料产业基地和八里堡新城建设传统老城区凤凰新城西部产业新城朝阳县新县城南部临空功能区燕都新城住建委十二五规划举措: 以大凌河和什家河的改造,重点强化北部市级行政中心、大凌河沿岸主题社区的建设等。以“一体两翼、沿河发展、组团布局”的思路,以“四城一区”建设拉开中心城区空间结构骨架项目占据两河交汇的绝版地段,但目前周边比较荒芜,并且是新城的首发项目 66 ?地块南临什家子河,沿河宽约270 米,该河已建成人工湖,河面宽约 120米。?地块东临大凌河,沿河长约780米, 该河在建人工湖,河面宽约200米, 预计2012年10月份建成蓄水;大凌河湖面向北至坝堤有150米绿化带(内有休闲广场); ?项目隔河为麒麟山及凤凰山山景。,,,楼面地价1038元/m2,综合成本达到市场均价,属于高地价项目指标总只拿地面积(住宅+公建) 占地面积 (207亩) 建筑面积 ?地块沿路配建商业,但指标未定, 可调; 北?,楼面地价为1038元/平米; ?初步估算高层的综合成本为4000- 4200元/平米; ?市场均价目前在4000-4500元/平米限制条件土地成本综上,我们对项目属性的界定 8 四线城市,高地价,中等规模, 拥有强势景观资源的城市新区首发项目以完成项目战略目标为主导,寻找项目发展方向 10 阶段性目标前期回现战略目标利润最大化战略实现前提下的前期客群选择项目整体的价值体系塑造