城市规划原理：7 详细规划.ppt

URBAN PLANNING PRINCIPLE
Detailed /Regulatory Plans
1 控制性详细规划在规划体系中的作用
总体规划
市域城镇体系规划
总体规划纲要
总体规划
近期建设规划
分区规划
详细规划
控制性详细规划
修建性详细规划
开发控制型
开发建设蓝图型
1 控制性详细规划在规划体系中的作用
控制性详细规划以总体规划或者分区规划为依据，以土地利用控制为重点，详细规定建设用地性质、使用强度和空间环境:
1、深化落实总体规划、分区规划
2、土地出让条件的依据
3、指导修建性详细规划的规划设计条件
是规划管理的依据。
延续并深化总体规划意图，又对地块建设提出修建性详细规划编制的准则。
作为管理城市空间资源、土地资源和房地产市场的一种公共政策。
缩短了决策、规划、土地批租和项目建设的周期，提高城市建设的效率。
体现城市设计构想
2 控制性详细规划的特征
控制引导性和操作灵活性
法律效应
开发导向
提炼控制城市土地功能的基本要素；留有一定的“弹性”（指标浮动，人口、建筑形式、风貌及景观特色等自由裁量）。
控规是控制土地出让、转让的依据。《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》（1992年建设部令第22号），明确了出让、转让城市国有土地使用权之前，应当编制控制性详细规划。
强化政府的综合调控职能，通过对土地的开发控制来引导开发商在城市规划的整体安排下从事建设活动。
3 控制性详细规划的历史
控制性详细规划产生于20世纪80年代，在我国开展已有20多年的历史，为适应土地有偿使用的要求，上海和北京等地的城市规划管理部门和规划设计单位借鉴北美大陆和我国港台地区实行的“土地分区规划管理”方法，结合我国城市规划的实际情况，在详细规划中引入区划的思想，从土地划分、开发控制、建筑管理等角度来制定规划，并逐步形成了适合我国城市规划编制和管理的基本工具——控制性详细规划的初步框架。
对城市建设项目进行定性、定量、定位、定界的控制和引导
定性是指确定土地使用性质以及兼容性范围；
定量包括了土地使用强度的控制，如容积率、建筑密度、公共设施的数量等；
定位主要是指通过道路红线坐标和用地红线坐标确定用地的位置；
定界指通过用地红线和建筑红线来控制用地和建筑的范围
4 控规的控制性内容
4 控规的控制性内容
从城市规划管理的角度，控制、引导城市建设活动的内在构成：
1 土地使用
2 环境容量
3 建筑建造
4 城市设计引导
5 配套设施
6 行为活动
交通活动
环境保护
用地面积
用地边界
用地性质
土地使用兼容
容积率
建筑密度
居住人口密度
绿地率
建筑限高
建筑后退
建筑间距
建筑体量
建筑形式
建筑色彩
建筑空间组合
建筑小品
市政设施
公共设施
交通方式
出入口数量、方位
其他交通设施
停车泊位
噪声
水污
水污染物允许排放浓度
固体污染物允许排放量
固体废弃物控制
其他
编 号
指 标
分 类
注 解
1
用地性质
规定性
2
用地面积
规定性
3
建筑密度
规定性
4
容积率
规定性
5
建筑高度/层数
规定性
用于一般建筑/住宅建筑
6
绿地率
规定性
7
公建配套项目
规定性
8
建筑后退道路红线
规定性
用于沿道路的地块
9
建筑后退用地边界
规定性
用于地块之间
10
社会停车场库
规定性
用于城市分区、片的社会停车
11
配建停车场库
规定性
用于住宅、公建地块的配建停车
12
地块出入口方位、数量和允许开口路段
规定性
13
建筑形体、色彩、风格、等城市设计内容
引导性
主要用于重点地段、文物保护区、历史街区、特色街道，城市公园以及其他城市开敞空间周边地区
4 控规的控制性内容
土地使用控制
■
用地面积：规划用地红线围合的面积，是确定容积率、建筑密度、人口容量所依据的面积。
单位：公顷（万平方米），精确度一般为小数点后两位。
净用地面积：地块的用地红线面积。
毛用地面积：地块的征地面积。
如《上海市城市规划管理技术规定（土地使用 建筑管理）》：
建筑基地未达到下列最小面积的，不得单独建设：
（一）低层居住建筑为500平方米；
（二）多层居住建筑、多层公共建筑为1000平方米；
（三）高层居住建筑为2000平方米；
（四）高层公共建筑为3000平方米。
在一些城市建成区，由于各种原因，地块划分不均，部分用地面积较小，不适合作为独立地块单独建设，需要在控规中