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华侨城_江苏泰州_华侨城别墅项目营销策联泰·梅沙湾营销策划报告
江苏泰州·华侨城别墅项目营销策划报告
2009年5月22日
第一部分
市场分析
国际金融危机仍在进行，世界经济仍在衰退，我国经济增速明显减缓，靠金融及政策短期回暖改变不了经济持续调整的方向。第二波金融危机，猪流感，等一系列问题使得09年保8战并不轻松……但毫无疑问，中国经济会率先走出全球经济危机的阴霾…
中国宏观环境——依然艰难
扩内需、保增长,应对政策:
增加四万亿元投入；
实施十大行业调整和振兴规划；
提高出口退税率等稳定出口的；
增发国债、结构性减税、实施积极的财政政策；
下调利率和存款准备金率的适度宽松的货币政策
……
一季度国内生产总值65745亿元，按可比价格计算，%，% 。其中，第一产业增加值4700亿元，%；第二产业增加值31968亿元，%；第三产业增加值29077亿元，% 。
宏观环境
....
2008-2010年U型底部期，2010年下半年逐渐走出底部
从世界地产泡沫破裂后的回暖期来看,平均在年；
从中国历史上的地产泡沫来看,1993年发生的一场的泡沫，直到1996年后才慢慢走出；
由此，我们认为，2008-2010年，市场处于U型底部，2010年下半年逐渐走出底部。
2007年
2008年
…… ……
时间
行业景气指数
2009-2010年
地产宏观市场
中国
1993-1996

3
平均
——


2011年
宏观环境
2008年看来，长三角仍不失为中国综合实力最强的“金三角”，25城市GDP达到亿元，%。其中，江苏13市经济增长速度差异较小，%，%。
2009年04月27日，中国人银行副行长兼上海总部主任苏宁表示，将发挥金融在支持长三角地区经济结构调整和产业优化升级中的作用，鼓励创新，争取在长三角地区率先推出房地产投资信托产品等金融创新产品。并将充分发挥金融在经济发展中的重要作用。
《2009长三角城市发展报告》出炉，在报告评出的长三角20个可持续发展城市综合排名中泰州位列14,泰州相对靠后。
长三角仍将是中国经济发展的前锋
泰州综合实力位列长三角各城市位列第14位
泰州城市印象
泰州地处江苏省中部、长江下游北岸，现辖靖江
、泰兴、姜堰、兴化四县级市和海陵、高港两区，
总面积5793平方公里，总人口万。
泰州处于沿海与长江“T”型产业带结合部，东
西承接上海、南京两大经济圈，南北联接苏南、
苏北两大经济板块。域内公铁水、江海河大交
通、大联运的格局基本形成。
工业经济是泰州的主导产业和特色经济。拥有轻工、纺织、冶金、食品、建材等传统产业，但在长三角众多城市中，规模相对较小。
相对于长三角而言，充分接受南京辐射是泰州更为合理的选择，然而目前仅在公路交通方面有具体动作，仍未提升到产业衔接的层面，故在短期内对泰州城市发展的促进作用不大。
泰州城市印象
06年泰州GDP方突破1000亿元，但相应的人均GDP到08年仍没有突破3000美元，从经济发展的规律性判断，泰州经济仍处于成长期，尚未进入快速增长期。
城市发展规划
城市定位
明确将中心城市定性为中国重要的医药产业基地、长三角北翼中心城市、历史文化名城和滨江生态宜居旅游城市
明确海陵高港“双城”组团协调姜堰城区发展战略
初步确定海陵区未来发展战略为“南拓、东进、西优、北控”，建设南部新城，东部对接姜堰城区，西部发展工业园，北部保护水乡风光；高港区未来发展战略为向东、向南发展建设滨江新城，以发展滨江先进制造业与现代服务业为主，成为宜居宜工的滨江城区。
项目
位置
用地面积(㎡)
总建筑面积(㎡)
容积率
产品特征
主力户型
总套数
均价（元/㎡）
西域绿洲
江州北路
56600
60000

多层、小高层
一房、二房、三房
285
3580
阳光新城
东风路与南通路交汇处
73801
98800

多层
主力90-140㎡的二、三、四房
750
4280
泰墅园
江洲路与梅兰西路交界处
50000
13333
别墅
——
玲珑嘉园
江洲北路西侧
17322
20000

多层
80-130㎡
180
3080
江洲公寓
江洲北路
18921
22000

多层
84-136㎡的二房