2010年武汉九坤徐东项目地块策划报告-精品课件(PPT).ppt

Code of this report | 1 大汉隆城版权所有《》 Code of this report | 2 大汉隆城版权所有背景分析目标及核心问题界定目标下策略市场背景区域市场分析项目本体核心价值挖掘目标分析竞争分析问题界定项目推广策略项目营销策略项目营销执行计划项目整体定位客户定位形象定位产品定位价格定位目录( CONCENT ) 本报告的思路及框架 Code of this report | 3 大汉隆城版权所有武汉宏观市场走势:2010 年内需求存在,以刚需表现为主,市场短期内表现不明朗 2009 年1季度至 2010 年1季度武汉市商品住宅呈现去化量远远大于新增供应量,同时 15 个月内大量去化前期市场存量产品,市场内供应比例得到一定程度优化; 但是新增供应与去化量有逐渐呈现反比趋势,新增供应逐渐放大,而进入 2010 年一季度去化量出现下滑,随新政效应进一步深化,供求比例有呈现反差趋势。房地产市场概况房地产市场概况背景分析 Code of this report | 4 大汉隆城版权所有?宏观调控实施百日,武汉主城区楼市销售量呈现价滞量跌局面,今年 5月份,武汉楼市销量同比下降 % ,环比下降 % 。至今年 6月份,武汉楼市销量较去年同期下降 % ,较上月下降 % ,市场观望情绪浓厚,宏观调控政策的持续执行下,武汉楼市降温明显,进入僵持期。?7月份企稳回升,环比 6月成交量增长 % ,市场正进入缓慢的复苏期。房地产市场概况房地产市场概况背景分析数据来源于亿房网 Code of this report | 5 大汉隆城版权所有商品房供应逐年减少,市场供应呈现紧缺年度住宅建设面积逐步缩减,保障性住房保持不变,但总体占比呈现上升趋势 2008 年城市居民住房计划建筑面积 1031 万平米,占 25 % ; 2009 年计划建筑面积 1004 方米,占 24% ; 2010 年计划建筑面积 722 万平方米, 18% ; 2011 年计划建筑面积 695 万平米占 17% ; 2012 年计划建筑面积 648 万平方米,占 16% 。廉租住房、经济适用住房建设量的年度计划:规划期内,廉租住房、经济适用住房 万套建筑面积 1025 万平方米;其中, 2008 年 316 万平方米,占 31% , 2009 年 200 万平方米,占 19% , 2010 年 170 万平方米,占 17% , 2011 年 170 万平方米,占 17% , 2012 年 169 万平方米占 16% 。 2010 年新建廉租住房 1万套,完成廉租住房配房租赁 1万户。廉租住房租金补贴提标扩面,新增廉租住房租金补贴 万户, 实现符合条件的低收入住房困难家庭廉租住房租金补贴“应保尽保”。房地产市场概况房地产市场概况背景分析 Code of this report | 6 大汉隆城版权所有历年调控政策出台,但于市场作用效果表现不强历年调控回顾国八条国六条国四条国 11 条时间 2005 年4月 28 日 2006 年5月 17 日 2009 年 12 月 14 日 2010 年1月 10 日出处国务院出台“加强房地产市场引导和调控的八条措施”国务院常务会议通过了《中华人民共和国测绘成果管理条例(修订草案) 》国务院常务会议提出四条政策稳健康发展的通知政策基调稳定房价稳定房价遏制房价过快上涨遏制房价过快上涨措辞变化比较单纯的关注房价问题政策从 2005 年的“全面开花”向 2006 年的“精确制导”过渡, 措施更为细致,问题针对性被强化,而调节方法也从过去的土地金融两个领域扩大到运用等更多手段从 08 年底开始的鼓励、促进房地产发展的政策已经被目前调控政策取代,房地产政策正式从“保增长”转型为“调结构,压房价,抑投机”随着房地产市场的回升,近期部分城市出现了房价上涨过快等问题,需要引起高度重视。进一步加强和改善房地产市场调控,稳定市场预期市场影响房地产市场只出现了短暂的观望, 但北京、深圳等城市的房价却出现较大幅度的上涨,房地产领域三大问题(大城市房价上涨过快、住房供应结构不合理、房地产市场秩序混乱)没有得到根本解决政策被逐渐架空,高价卖地、大力招商引资甚至银行系统为大型房地产开发项目巨额放贷的做法在地方仍大量存在被视为打压房地产市场重要信号,但是 2010 年仍然会实行宽松的货币政策,加上市场存量等因素,业内人士怀疑国四条是否能起到遏制房价过快上涨的作用政策有利于抑制短线炒家, 正面作用无容置疑。与此同时,由于我国经济复苏的势头愈加明显,新政的威力难比 2