商铺签合同注意事项.doc

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商铺签合同注意事项
一、签定合同前的调查
承租商铺前，赴商铺所在房地产交易中心进行产权调查， 确认如下信息：
1、房屋的用途和土地用途：确定房屋的类型为商业用 房性质、土地用途是非住宅性质方可承租作为商铺使用；否 则，将面临无法办理营业执照以及非法使用房屋的风险。
2、房屋权利人：确定是与房屋权利人或其他由权利人 签定租赁合同。
3、房屋是否已有租赁登记信息：若已有租赁登记信息 的，新租赁合同无法办理登记手续，新承租人的租赁关系无 法对抗原承租人（第三人）——影响办理营业执照。
二、免租装修期
商铺租赁中，免租装修期经常会出现在合同之中，主要 是由于承租人在交房后需要对房屋进行装修，实际不能办公、 营业，此种情形下，出租人同意不收取承租人装修期间的租 金。但“免租装修期”非法律明确规定的概念，因此，在签 订租赁合同时一定要明确免租装修期起止时间，免除支付的 具体费用，一般情形下，只免除租金，实际使用房屋产生的 水费、电费等还需按合同承担。
三、签定合同发生的费用
租赁保证金俗称“押金” ，主要用于抵充承租人应当承担但未缴付的费用。因为商铺对应的电费、电话费、物业管
理费等费用比较高，押金也应适当高一些，以免不够抵充上 述费用。还需注意的是，承租人在承租过程中，不断地拖付 相关费用，在押金抵扣不够的情况下怎么办？可以在合同中 约定补足“押金”的方案，即每次出租人用“押金”抵扣相 关费用后，承租人应当在合理期限内补足支付“押金” ，如 果经出租人通知后一定时间内不能补足“押金”——出租人 可以单方解约，并追究承租人相应的违约责任。
四、税费 按照法律、法规、规章及其他规范性文件规定，出租或
转租商铺的，出租人或转租人应当承担以下税费：
1、出租：
营业税及附加租金 %
房产税租金 12%
个人所得税所得部分
20%（所得部分为租金扣除维修费
用，维修费用每次不超过
800 元）
印花税租金（总额）
%（在第一次缴税时一次性缴纳，
按租期内所有总租金计算。
土地使用税按房屋地段每平方米征收，具体以代征机关
实际征收为准。
2、转租： 营业税及附加转租收入 %
印花税转租租金（总额） %
在实践中，商铺租赁税费的缴纳比较多样，上述标准只 是法定征收标准，不同区域或许存有不同的征收方法，具体 可在签订商铺合同前咨询实际代征的网点工作人员。
虽然上述税费的缴纳主体为出租人或转租人，但租赁合 同中可以约定具体税金数额的承担人，此时，无论出租人和 承租人都应当清楚商铺租赁的税费金额比较高，应当考虑长 期税费调整增加的费用后，再行约定具体承担人，不能以某 些代征网点短期内较低的税率为长期的标准。
五、办理营业执照的注意事项
承租商铺目的是开展商业经营活动，商业经营活动首要 条件是合法——必须取得营业执照，因此，在签订商铺租赁 合同时，许多条款都要围绕着营业执照的办理来设置，主要 涉及以下几个方面：
1、原有租赁登记信息没有注销，导致新租赁合同无法 办理租赁登记，因此无法办理营业执照；
2、商铺原已注册营业执照，该营业登记信息没有注销 或者迁移，导致在同一个商铺上