物业纠纷代理词.doc

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代理词
尊敬的审判员：
XX律师事务所接受仙桐御景小区业主的委托，就与 XX
物业管理公司物业管理费纠纷一案，指派我为代理人。
在庭审中，人对本案有关事实、证据及法律后果、如何 处理等均发表了意见，现再发表如下代理意见，请法庭予以 充分考虑并采纳：
一、 人院非本案的管辖机构。
本案为物业管理费纠纷，原告与 XX于2004年1日签订 的《物业管理委托合同》第十条 （四）和《业主公约》第四条 （四）约定深圳仲裁委员会为解决争议机构。深圳市海 X地产
发展公司与原告在签订物业管理委托合同是代表仙桐御景 小区全体业主签订的，原告提起对被告的诉讼也是依据《物 业管理委托合同》，因此，原告与 XX签订的《物业管理委 托合同》中的仲裁条款亦适用于被告。因此，本案不属于人 民法院管辖范围，已经受理的应当驳回起诉。
二、 《物业管理委托合同》违法无效。
原告不具有与被告签订《物业管理委托合同》的合同主 体资格。
根据《物业管理条例》第二十四条：“国家提倡建设单 位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的 方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”和《前期物业管 理招标投标管理暂行办法》第三条：“住宅及同一物业管理 区域内非住宅的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有 相应资质的物业管理企业”的有关规定， 深圳市海辰地产
发展有限公司（以下简称海辰公司）建设的住宅物业，海 X公 司违反法律的强制性规定，未通过招投标的方式选聘具有相 应资质的物业服务企业，而是直接指定其子公司即原告作为 物业服务企业，明显违反法律规定。
三、“事实物业服务”是违法的强行服务，业主有权拒 绝向原告交纳物业管理费及相关费用。
原告提起诉讼所谓的依据为《物业管理委托合同》的合 同期限为2004年1月1日起至2005年12月31日止，该合 同到期后原告与被告至今未签订新的物业服务合同，根据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律 若干问题的解释》第十条 ：“物业服务合同的权利义务终
止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移 交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资 料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业 服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系 为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费 的，人民法院不予支持。”原告以无合同依据的所谓“事实 上的物业服务”起诉被告，法院应当予以驳回。
原告非法霸占被告小区物业近四年，强行向业主提供事实服 务，强迫业主接受他们不合理的物业费等费用，拒绝接受业 主对他们的服务监督，从根本上无视业主的合法权利。物业 服务公司同业主、业主代表机构在法律地位上完全平等，二 者就是以物业服务为标的的委托合同法律关系：业主或业主 的代表机构委托物业服务公司为其提供物业服务、并向其支 付相关劳务费用的简单民事法律关系，其适用《合同法》和
《民法通则》等相关基本法律。二者任意一方不得强行要求 对方接受要约，不得强行要求对方履行无法律依据的义务。
《合同法》要求合同双方基于“合意”，即一方提出要约， 另一方对该要约认可