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招商计划书模板（一）
一、背景分析
XX-期商街位于濠河之畔，处于城市商业中心，与繁 华的南大街北段仅一步之遥。这样具有'‘钻石级”市口的商 业街，当前缘何一时难"热” ？在我们拿出策划方案之前， 首先必须对此进行研究分析，以便找准"病灶”对症下药。 据考察和分析，XX-期商业步行街主要存在''先天”与''后 天”两方面原因。
（一）、商街设计“先天不足”
1、 大广场难搞大活动。步行街北广场扼X X街、X X 路交汇处，西邻五星级大酒店，原本属于最能吸引公众“眼 球”、最宜举办大型活动的商业舞台，能给商街源源不断注 入人气。由于当初仅从景观角度设计广场的“旱式喷泉”、'‘简 易花坛”，而没有考虑广场的商业价值，如今的广场很难发 挥聚集人流、吸纳大型活动的功能。广场热不起来，商街 自然冷落。
2、 “假山”成了 “绊脚石”。步行街南入口处的“假山 景观”，既无观赏价值，又横亘在道路中央，事实上成了阻 碍游人进入内街的''绊脚石”。此外，南入口的台阶亦与商 街道路平坦要求不相符，也没有考虑人性化的地面设计如残
疾人、盲人通道等。
3、 内外街连接通道商用功能缺失。XX街通往内街的 三个通道，从商业功能设计上看实属败笔。按照商业街区的 布局要求，街区内主干道、副通道两侧均应为店面房，以便 使街区形成鳞次栉比的商店群。这不仅能有效吸引顾客逛街 购物，易于催生和聚集客流，而且能把土地资源利用率发挥 到极致，如同上海豫园商街那样条条路上有店铺，每寸地皮 生银子。遗憾的是，XX—期外街通向内街的三个通道，两 条是没有任何店铺的'‘幽巷”，顾客在街口看不到商业气氛, 甚至不知道里面还有内街；一期与二期之间的通道，同样因 一期建筑南侧没有设计店面房，走在南大街的顾客看不出街 口的商业氛围而止步于此。
4、 XX街一侧临街绿化带的设计过长，阻挡店门，不 少顾客入店购物因此要绕一大圈，于是放弃了购买动机，导 致临街店铺生意清淡。
（二）、商街策划“后天失调”
1、XX广场商业街处于核心商圈，在市场竞争特别强 调个性化的今天，商街必须有自己的''灵魂”，即战略定位 和商业主题。XX广场商业街最早定位是“XX街”（很好）， 后来又定位于“XXX”（很好，只是推广很费力），如今准 备冠以“ XX广场步行街”（老土，没有鲜明个性、目标顾 客也不清晰）。由于没有精确、精准的市场定位，关于商业
上“我是谁”、“我为谁服务”的问题没有首先解决好，其它 问题也就难以解决了。
2、 XX广场是一处很好的''市民广场”，但要吸引广大 市民聚集到这里，还需要有浓郁的''广场文化”，例如象X XX路、XXX广场、XXX步行街那样的广场雕塑。此外, 还需要有体现人文关怀的指引牌、休闲椅、售报亭、公用电 话亭、垃圾筒、商品广告牌、露天茶座等。目前，由于上述 设施没有配套，XX广场的''磁场效应”不佳，所以商街难
“热”。
3、 打造商街，服务“缺位”。开发商开发一片商铺销售 出去，再由物业管理公司去打理，这是开发商业房产的'‘老 皇历”。事实上，经营XX广场商业街，''物业管理”代替不 了 “商业管理”，商业街由“冷”到“热”需要专业策划管 理机构来“操盘”运作，此所谓“泛商业地产运作”。XX 广场起步阶段缺少商业策划管理机构的全程介入，商