【美悦湾】营销执行方案.ppt

Code of this report | 1 ? Copyright Centaline Group, 2010 Code of this report | 1 ? Copyright Centaline Group, 2010 本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前,本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。【美悦湾】营销执行方案 Code of this report | * PART Ⅰ:区域楼市市场概况 Code of this report | 3 ? Copyright Centaline Group, 2014 随着核心区域价格攀升,刚需市场成主导,市场重心持续外移,增城、番禺、萝岗、花随着核心区域价格攀升,刚需市场成主导,市场重心持续外移,增城、番禺、萝岗、花都都成成为主战场为主战场,而旧黄埔区区域的成交并不理想,旧黄埔区板块倍受冷落。,而旧黄埔区区域的成交并不理想,旧黄埔区板块倍受冷落。萝岗市场概况?广州一手住宅市场重心持续外移, 增城、花都、番禺及萝岗仍是置业热点区域,供需两旺; ?供应方面: 2014 年 1-8 月, 黄埔区是唯一没有新增供应量的区域,由于长期缺乏供应,区内居民对于住房的需求被迫向外扩展。?成交方面: 2014 年 1-8 月, 黄埔区一手住宅成交只有 万㎡,不到全市的总成交 1% ,只有附近的区域萝岗的成交的 3% 左右, 区域整体居住认同感较低, 。?均价方面: 2014 年区域均价呈先升后降走势,拐点为 6月,板块内楼盘也加入降价大潮,跌价近 7% ,但价格的回落并没有刺激成交有明面的增加。 Code of this report | * 美悦湾黄埔西片区黄埔西片区萝岗片区萝岗片区新塘片区新塘片区一、市场分析新塘片区?楼盘: 碧桂园凤凰城、翡翠绿洲、保利东江首府、锦绣天伦花园等?价格: 8000 (毛坯) -12000 元(精装修) /方?区域优势: 价格洼地、库存充足、未来地铁 13 、 16 号线通达、区域发展利好(广州副中心城区) 萝岗片区?楼盘: 万科东荟城、万科金色梦想岭南雅筑、中海誉城等?价格: 12000-14000 元(精装修) /方?区域优势: 大盘林立,库存充足配套发展迅速、交通便捷、未来地铁 6号线延长线黄埔西片区?楼盘: 中鼎君和名城、东港花园东城华庭等?价格: 16000-18000 元(精装修) /方?区域优势: 成熟配套、地铁通达、居住氛围较为浓郁 ,前期热点的新塘和萝岗价格的不断攀升,价值洼地的黄埔西区有机会成为新的购房的热点; ,包括教师及公务员等,将成为区域的主要客户来源。 Code of this report | 5 ? Copyright Centaline Group, 2014 核心优势核心优势————城市中心,资源汇集。城市中心,资源汇集。综述:交通、教育、商业、娱乐,区域发展成熟,配套完善,悠久居住历史综述:交通、教育、商业、娱乐,区域发展成熟,配套完善,悠久居住历史区域优势广深高速以南科珠路以东广深沿江高速以西珠江以北黄埔老区板块划分: 广深高速以南,科珠路以东,广深沿江高速以西,大观中路以东,珠江以北交通网络发达?水陆交通形成四通八达的交通网络?地铁 5号线延长线、 13 号线、 21 号线,覆盖全市路网景观资源丰富?龙头山森林公园、黄埔古港、黄埔军校、牛山炮台公园等著名羊城景点保利 150 万m2综合体保利中誉广场保利蟹山路地王品牌发展商进驻?大型品牌发展商进驻,树立区域标杆作,拉动区域内价值的升级,楼价将随之而上扬; Code of this report | 6 ? Copyright Centaline Group, 2014 区域楼市序号名称发展商建筑面积在售户型剩余供应量 2014 年 1-9 月成交情况成交套数成交面积成交均价 1东城华庭广州恒翔房地产开发有限公司 1000000 ㎡ 93-157 ㎡二至四房 173 71 8245 17810 2中鼎·君和名城广州兆霖房地产开发有限公司 247037 ㎡ 75-120 ㎡二至三房约 100 尚没有签约数据, 8月 30 日开盘去化约 398 套 3水韵翔庭广州开发区工业发展集团有限公司 90000 ㎡ 72-107 ㎡二至三房 172 62 5168 12953 黄埔老区板块由于是老城区,新项目稀少,目前在售项目以刚需产品为主,较天河区的价格洼地明显使得成交较好,而成交客户以旧黄埔本土居民及沿 5号线生活的天河客户为主受到地缘情意结影响,该板块的客户层面较窄,主要周边居民为主力购买人群;鉴于与黄埔