办公楼物业管理方案.doc

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XX办公楼
物业管理方案
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第一部分 物业管理服务总体模式及配套措施
一、项目调研
办公楼位于中心地段，分为南楼和北楼，其中北楼 平米，南
楼 平米。为使管理服务工作更加贴近地税局物业管理的实际情况，初步现场察看调研，了解的基本情况如下：
1、该项目属集办公、会务、餐饮比较集中的办公物业，配套之设备、设施完备，系统齐全，技术含量较高，对物业公司的技术保障、运行管理均有较高的要求。
2、该项目为综合性办公场所，需要物业公司在管理和服务过程中，把握好全面性、综合性的特点，有针对性地开展工作，确保物业工作人员具有较高的素质，提供一流的服务，树立良好的公众形象。
3、对于各项费用的支出和计算，不可预测的因素比较多。市场变化对物业管理费用的支出也
将有着难以估摸的影响。这对于物业管理来说，有着一定的潜在风险。需要物业公司在管理过
程中不断的创新、 拓展多种经营门类， 来对风险进行规避， 对可能因风险产生的损失进行填补。
二、项目定位
从所处的地理位置来看，该项目位于市中心地段，具有先进的配套设施，以人性化、智能化为建设目标的多层建筑。物业公司提供的服务也要彰显该项目的“旗帜”性作用。
作为受到社会各界关注的焦点，物业公司要将该项目打造成一个物管的典范和品牌。
三、该项目的管理模式
1、 管理模式：
⑴ 紧密围绕“社会效益”这一运作核心
⑵ 提供“质优价廉”的服务产品
⑶ 倡导“以客户为中心”的流程管理思想
⑷ 建立以流程为基石的客户需求价值链
⑸ 推广“全心全意，精益求精”的服务文化
2、 实践该模式的思路：
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⑴ 强调“注重社会效益”的意识，将建立良好的社会效益放在首要位
置。
⑵ 强调流程团队的有效运作和服务流程的持续改进
⑶ 强调公众服务的规范化与特约服务的个性化
⑷ 致力于共用设施、设备的持续改进和功能提升
⑸ 致力于培养员工的专业素质以及社区全员的参与意识
⑹ 致力于办公功能的提升，塑造符合现代文明的办公环境
六、运作体系
在对该项目的管理运作过程中，将严格遵循相关的规章制度和拟定的管理模式。倡导流程化管理，创建有效的服务价值链。
1、整体运作流程图
拟定方案 组建机构 交接验收 日常运作
前期介入 岗位培训 正式入住
2、以“客户为中心”的服务流程
隆海物业管理有限公司
述职
授权
考核
考核
业 主
服务需求建议
客户服务中心
信息
地税局项目管理处
客户
（ 24 小时）
意见、投诉
指令
信 息
指 挥
反馈、回访
反馈
反馈
协调
指令
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各部门主管及作业层
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3、 服务价值链
服务价值链
服务价值供应基本要素
内部满意度机制
互动服务链
日常管理
员工档案
与地税局
员工培训
有效激励
与政府相关部门
满意度调查
自我评价
与行业主管部门
企业文化导入
业余活动
与广大业主
社区文化建设
合理化建议
与对口管理部门
4、目标
（1） 管理指标承诺及实施措施
序 指标
投标
主要措施
国标
测算依据
号 名称
指标
1、保洁员岗位明确，责任质量要求细致
公共
安排、实施保洁
严格；
场