丽仁地产·淮安青浦、清河区地块研究报告.ppt

上海丽仁行房地产经纪有限公司丽仁地产·淮安青浦、清河区地块研究报告上海丽仁行房地产经纪有限公司目录二、宏观市场五、客户定位六、项目定位七、产品建议三、项目认知四、竞争分析一、城市背景上海丽仁行房地产经纪有限公司项目位置■淮安位于江苏北部,北接连云港市,东毗盐城市,南连扬州市和安徽省滁州市,西邻宿迁市。处在长三角经济圈和淮海经济圈的交汇处,在全国地理位置上起着承南启北的作用, 能较快地向全国辐射延伸,地理区位条件优越。长三角北部重要交通枢纽,江苏南北交通中心、新兴的工业基地上海丽仁行房地产经纪有限公司区域划分“五区四县”,共 537 万人口,约 1万平方公里■淮安市是江苏省省辖市,下辖清河、清浦、淮阴、经济开发区、楚州 5区和涟水、洪泽、盱眙、金湖 4县。■清河区、清浦区地处淮安市几何中心位置,这为整个城市的优势资源向淮安市区集聚提供了可能。上海丽仁行房地产经纪有限公司总体规划一个高速圈、两大组团、三条轴线、四水穿城老城区组团主城区组团■一个高速圈:由环绕淮安城的京沪、宁连及徐淮盐高速公路组成的一个高速公路圈。■两大组团:指中心城区包括主城区组团和古城组团两个组团,两组团以生态绿地相连。■三条轴线:工业产业轴、文化商务轴、生活休闲轴。■四水穿城:指贯穿城市的盐河、古黄河、里运河、大运河。上海丽仁行房地产经纪有限公司发展战略主城区、楚州区双组团发展,城市东扩南进楚州区楚州区淮阴区淮阴区开发区开发区清河区清河区清浦区清浦区大学城■城市向东、南扩展,未来城市发展以工业化和城市化为核心■城市发展战略:主城区和楚州区双组团发展,以主城区为发展核心, 向东、向南扩展,开发区、城南大学城是重点发展区域。上海丽仁行房地产经纪有限公司经济发展■近几年,淮安市地区生产总值不断增加,从 02 年至 07 年地区生产总值平均每年约以 15% 涨幅增加。 08 年与 07 年相比增幅高达 20% ,说明该地区经济正处于飞速发展阶段。淮安自 03年以来虽然 GDP 总量保持增长,但其经济总量在江苏城市中处于落后地位上海丽仁行房地产经纪有限公司人均经济根据国际惯例,淮安房地产步入住房需求、房价调整快速发展阶段■ 09 年后 GDP 将突破 1000 亿元,相应人均 GDP 逐年增长,根据国际惯例, 淮安房地产步入住房需求、房价调整快速发展阶段淮安经济总量保持持续上涨态势,在 08 年经济危机影响下依然保持了涨幅, 抗风险能力较强; 上海丽仁行房地产经纪有限公司产业结构城市产业结构不断优化,二、三产业发展迅速,同时加快城市化进程,产业工人、个体工商户比重较大■淮安正在从过去的农业大市逐渐转变为以工业和旅游业为主体的区域中心城市。■第二、三产业的比重稳步上升,第二产业以国有制造业(卷烟、发电厂等)、私营加工制造业为主,第三产业中个体工商户,餐饮娱乐等服务业比重较大。上海丽仁行房地产经纪有限公司中产阶层财富阶层工薪阶层人口结构细腰型社会结构,服务行业白领阶层缺失■细腰型社会结构——高级公务员、私营业主构成城市的高端阶层,普通公务员、教师、个体工商户成为购买力较强的中间阶层,服务行业白领阶层缺失■具有购买力的人群主要集中于公务员群体(党政机关),泛公务员群体(事业单位,电力,邮电,电信,银行,医疗),以及当地大型单位的管理人员, 私营业主;