世联-海口盈滨海湾庄园项目整体定位与发展战略方案.pdf

海口盈滨海湾庄园项目
整体定位与发展战略
我们的一切研究都必须以现实条件为基
础，以客户的目标为导向
目标
通过高性价比的创新产品，创建民生置业在海口的
品牌价值
实现合理的利润回报，不追求最高利润回报
控制项目成本
为管理层提供别墅福利
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项目背景及约束条件也是我们研究考虑的重要
因素
所在区域市场供给匮  项目处于海口市与澄迈县交界处，附近无成规模的商品房供应
乏

地块由三块土地构成 总占地面积1631亩
规划容积率≤（）；建筑密度≤17%；绿化率
≥50%
取地成本5万/亩
资金约束  启动资金无约束，总投资3个亿
 2005年年底完成规划设计等前期工作及公司内部认购、2006年
总开发周期3年
4月报建、2006年年底推出第一期、整个项目3年完工
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项目研究工作的阶段划分
至今工作
2005/07/21 2005/08/23 2005/09/6
第一阶段（中期） 第一阶段（终期） 第二阶段 第三阶段
项目整体定位与发展战略 提交终稿 启动区策略 营销战略
区域（海口及周边区域）宏观经济背景
工作 研究
海口市土地市场、房地产市场调研 根据客户建议深
对政府官员、专家及消费者深度访谈 化研究，完善报告
项目的优劣势分析和价值判断
项目的经济测算
最终成果 海口市房地产市场调查分析结果 提交整体报告（终
项目的市场定位与发展战略 稿）
（中稿）
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思维导图
项目解析项目解析
陌生区域大盘开发共陌生区域大盘开发共 •客户分析
市场分析市场分析 •
通的关键因素分析通的关键因素分析 竞争分析
发展策略发展策略
项目定位项目定位
案例分析案例分析
功能配比功能配比
经济测算经济测算
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项目解析
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