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建筑项目策划书范文
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前言
通过对润业苑项目的初步分析，我们感到这将是一个可
塑性非常强的项目，通过专业的营销和策划操作，它不但可 体现出开发商的实力和形象，更应在小高层市场上独树一帜 我司经过长时间的市场调研，根据市场所反映出来的背 景，结合自身所积累的经验，提出切合市场销售的建议供贵
如能有幸成为贵司的合作伙伴，届时将根据具体资料提 供一套系统的极具可行性的营销策划报告，以飨贵司慧眼。
众成伟业房地产营销管理有限公司
目录
一、市场背景
二、项目分析
三、项目定位 四、客源定位
五、产品建议
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六、推案策略
七、广告策略
八、销售执行 九、公司简介 十、合作模式
一、市场背景
济南房产市场日趋规范，整体处于上升态势，在市场发 展的过程中，我司认为可分为两个阶段，每个阶段市场构成 要素的特征，简析如下 :
九九年之前，被动销售的暴利阶段 :
客源特征 : 以高收入者为主，追求身份与地位的显示， 此时市场选择范围小，客户购买存在一定盲目性。
开发商特征 : 政府对开发公司的实力要求不严，开发商 实力良莠不齐，受传统观念束缚严重，不重视客源心理及市 场发展特性，主观开发，追求暴利，无品牌意识，对专业销 售机构极度排斥。
项目特征 : 产品形式单一， 缺乏特色， 不注重整体规划， 且有明显区域性特征。
销售特征 : 无整体营销思路， 盲目追求高利， 定价偏高， 且无有效的表现及宣传手法，不注重品牌的培养和树立。
XX年以后，振荡中走向规范的过渡阶段
客源特征 : 客源层次广泛，需求多样化，在楼盘选购及 消费心理上趋于理性，此时散户消费逐渐成为市场主力。
开发商特征 : 迫于竞争的压力，开发商主动寻求新的开 发理念，对营销策划理念逐渐接受，同时专业销售人才带来 的先进理念也影响了开发商的思想，开始注重客源需求，逐
渐向以产定销的路线靠拢。品牌意识已大大增强，大量实力
雄厚、理念先进的外地开发企业着眼于济南房产市场的良好
发展前景，进而纷纷抢占济南市常同时由于政府对土地资源
进行统一管理，地价开始上升，而促使开发企业走出暴利阶 段，利润趋于合理，此时一部分资金实力弱、管理不完善、 开发理念陈旧的小企业将面临严峻考验。
项目特色 : 产品多元化，在仍以多层为主的同时，小高 层逐步为市场认可，高层也占领一定市场份额。地域限制日 渐被打破，小区规划趋于合理，特色鲜明，并且小区品质不 断提升。
销售特色 : 价格趋于合理，市场出现整合态势，营销理 念随专业销售机构的介入逐步为市场接受，人员日趋专业化， 宣传手段不断翻新。
在上述市场背景下，客户、市场及开发商几个方面都发 生了较大变化 :
1、客户需求的变化
能承受价格在 2500 元 /m2 以下楼盘的客户， 已由先期的 单纯追求满足居住要求、 工程质量， 向追求舒适性、 安全性、 私密性方向转变。
对于能承受2500-4000元/m2价格的客户，在追求上述 要求的基本基础上， 更加注重楼盘的个性、 内涵及升值潜力， 对小区的整体规划要求较严格。
能承受4000元/m2以