市场容量判断项目市场容量判断(住宅) , 2005 年:城市人口规模 68 万人,其中主城区 63 万人,月山----- 龙山区 5万人。用地规模控制在 70 平方公里以内,其中主城区为在 63 平方公里左右。 2010 年:城市人口规模 100 万人,其中主城区 90 万人,月山------ 龙山区 10 万人。用地规模控制在 100 平方公里以内,其中主城区为在 90 平方公里左右。由上述数据可以得知,至 2010 年,主城区新增人口 32 万人。而由于本项目规模宏大,未来所面对的客户群体必然是安庆全市,所以,未来这新增的 32 万人都是本项目的目标客户群。 , 2004 年城镇居民家庭住房人均建筑面积 平方米,别比上年增长 % , 则至 2006 年,安庆市城镇居民家庭住房人均建筑面积可预测为 平方米。至 2010 年,安庆市城镇居民家庭住房人均建筑面积可预测为 平方米。那么本市未来 4年的客户容量为 100 万×( - ) =745 万平方米项目市场容量判断(住宅) ,目前安庆市 2006 年房地产年销售量为 万平方米,年增长率为 % 。则, 2007 年年销售量可预测为 万平方米 2008 年年销售量可预测为 万平方米 2009 年年销售量可预测为 万平方米 2010 年年销售量可预测为 万平方米合计约为 万平方米。安庆市未来 4年房地产市场的供求缺口为 745-= 万平方米. 由上述数值可以得知,:分别是市中心及项目周边、城东、城西、城北经济开发区。?市中心及项目周边:谐水湾、欧景苑、鑫汇广场、万豪休闲生活广场、江临天下、?城东:山城锦绣花园、雨润·香水百合、新世纪花园?城西:宜城水岸、祈福人家、山城公寓、第 1楼?城北经济开发区:长鑫杰座、香樟里·那水岸、英德利花园、晶海花园、锦绣人家、吉祥家园、吉祥玫瑰园、丹桂花园、大湖春天、、世纪名流、我爱我家、金宏大厦、康莱特家苑?结论一: 安庆现有的房地产项目以公寓居多,存在极少量别墅类物业,由于本区域供地体量不大,所以目前中等体量楼盘项目居多,这与本项目目前的开发体量相比较而言,本项目在规模上具有比较突出的优势条件。?结论二:安庆项目类型较为单一,以公寓为主,所以本项目必须在客户类型、项目特性、产品类型上与周边产品进行有效的区分,充分的实施差异化竞争。?结论三: 由于安庆迎江属于老城区范畴,区域内古迹及相关人文景点比,多系后来建设的住宅,所以本区域新开发的楼盘一般情况下均选择现代感比较强的外立面。本项目由于要突出人文气质,所以建议在设计上可以同这些项目进行一定程度的区分。?结论四: 目前本区域可供应的土地地块不多,但均是新出让土地,且大多数并未进入开发阶段,与本项目工期相近的项目目前不存在,这样就说明,项目在本区域未来的竞争对手并不多。?结论五: 安庆各项目的主力户型面积普遍在 110 — 140 平方米左右,以三房两厅两为主;本项目可通过中大户型和标志性“楼王”的塑造来作为奠定本项目的形象定位。?结论六: 根据本地段竞争对手,主力售价应在 3300-3800 左右(均价 3500 左右) ,本项目要在均价上上调 400-500 元/平方米的压力是客观存在的。?结论七: 本区域的主要客户偏重于中高端市场,以二次置业客户群为主,其售价在目前安庆市场也处于中上游。?结论八: 除一般性二次置业的客户外,安庆周边郊县的企业主或高级经理人也是一个重要的目标客户群。?结论十: 本区域内各项目的去化情况良好,高端项目尤为出色,相反,一些定位不是十分突出的项目的实际去化情况反而并不十分受市场欢迎。?结论十一: 本区域内各项目的产品情况以小高层、多层为主。?结论十二: 迎江区周边的配套设施极为完善,有相当大的竞争优势存在。市场需求分析
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