海棠湾土地咨询报告-word资料(精).doc

三亚市海棠湾椰子洲岛土地价格咨询报告咨询机构:海南正理土地评估有限公司项目负责人:刘海涛(中国注册土地估价师) 项目参加人:王云松(中国注册土地估价师) 三亚市海棠湾椰子洲岛土地价格咨询报告海南正理土地评估有限公司 1 目录第一章项目总说明…………………………………………………… 2 第一节项目背景……………………………………………………… 2 第二节项目预测的基准日…………………………………………… 2 第三节项目委托单位………………………………………………… 2 第四节项目咨询目的………………………………………………… 3 第五节报告编制依据………………………………………………… 3 第六节报告编制说明………………………………………………… 4 第七节项目咨询结论………………………………………………… 4 第二章项目规模……………………………………………………… 4 第三章投资环境研究………………………………………………… 5 第一节三亚市总体社会经济情况…………………………………… 5 第二节三亚市房地产市场状况……………………………………… 7 第三节区域环境研究………………………………………………… 8 第四章项目开发现状………………………………………………… 10 第五章现状土地转让价格估算……………………………………… 10 第六章项目经济效益分析…………………………………………… 12 第七章不确定性分析………………………………………………… 13 第八章附件…………………………………………………………… 13 三亚市海棠湾椰子洲岛土地价格咨询报告海南正理土地评估有限公司 2 第一章项目总说明第一节项目背景 2005 年7月 13日, 海南建丰旅业开发有限公司以出让方式取得位于三亚市海棠湾镇藤桥河出海口西侧的七宗旅游用地, 并办理了《土地房屋权证》( 三土房( 2005 ) 字第 2206 号、 2207 号、 2208 号、 2209 号、 2210 号、 2211 号、 2212 号), 其中包括五个原生态椰子岛, 土地总面积 平方米。由于三亚市政府对海棠湾进行了整体规划设计,于 2006 年 12月 23 日通过了中国城市规划设计研究院编制的《海棠湾分区规划及城市设计》, 根据该规划, 海棠湾规划总用地面积 平方公里,其中城市建设用地面积 平方公里, 规划居住人口为 25 万人。依此规划, 海棠湾总体定位为“国家海岸”——国际休闲度假区, 其职能是世界级的旅游度假天堂, 面向国内外市场的多元化热带滨海旅游休闲度假区,国家海洋科研、教育、博览综合体。由于规划的变更, 海南建丰旅业开发有限公司所取得的土地中五个原生态椰子岛将建成椰子洲国家海岸湿地公园, 其余地块将建成椰子洲度假酒店, 所以该公司取得的土地无法按原规划进行开发建设, 因此, 海南建丰旅业开发有限公司拟将土地进行转让, 委托咨询机构按现状条件下估算土地的转让价格。第二节项目估算的基准日本报告土地转让价格估算的基准日为 2008 年3月 15 日。第三节项目委托单位名称:海南建丰旅业开发有限公司住所: 海南省三亚市金鸡岭路兰海花园二期逐浪阁一单元 6A 室三亚市海棠湾椰子洲岛土地价格咨询报告海南正理土地评估有限公司 3 法定代表人:林怡胜注册资本: 贰亿伍仟万港币公司类型:有限责任公司(台港澳法人独资) 经营范围: 房地产开发经营, 经营中、西餐厅, 酒店管理、物业管理,园林绿化工程。第四节项目咨询目的本咨询报告主要包括以下几个方面: 1. 分析介绍三亚市经济总体发展状况和投资环境 2. 分析三亚市目前房地产市场状况 3. 进行项目投资成本及费用估算 4. 基于三亚市当前的房地产市场状况和近期类似项目的情况分析,对本项目的转让价格进行估算。 5. 在不考虑转让时缴纳的营业税,估算土地按现状转让时,最可能成交的转让价格, 按估算的价格进行转让, 委托单位能获得最大的经济效益。本项目咨询报告的目的是通过投资环境研究和财务经济分析,为投资决策提供参考依据,在保证委托单位获得最大经济效益的条件下,对土地的转让价格进行预测估算。第五节报告编制依据 1. 三亚市城市总体规划及修编 2. 三亚市海棠湾 A7 片区控制性详细规划 3. 三亚市房地产市场、土地一级市场基本资料 4. 三亚市工程建设及周边环境的勘察调研资料 5.《中华人民共和国土地增值税暂行条例》( 国务院令[1993] 第 138 号) 6. 委托方提供的其它相关资料三亚市海棠湾椰子洲岛土地价格咨询报告海南正理土地评估有限公司 4 第六节报告编制说明本报告的编制依据了中华人民共和国公布的有关法律、法规和政策及具体规定, 同时本报告的基础资料和数据来自于国家、