房地产投资风险性分析新编.pptx

第七章房地产投资风险性分析主要内容?概述?风险分析的定性研究?盈亏平衡分析?敏感性分析?房地产投资风险管理概述风险由于未来因素的不确定性使得实际收益偏离预期收益的差异程度,偏差越大,风险越大。风险分析:包括发生的可能性和它所产生后果大小两个方面。房地产投资风险:由于随机因素的影响所引起的房地产投资收益偏离预期收益的程度。风险收益与风险损失: 风险收益不是现实的收益,而是一种可能的未来的收益,只要在实现风险目标之后才能获得这种利益。存在风险收益的同时存在风险损失,对投资者起到了约束作用。两种力量同时存在, 投资者需寻求一个平衡点,通过决策者的经验、知识、判断和选择来实现两者之间的平衡。房地产投资风险分析:要对影响投资收益的各个因素进行分析,从而测定项目风险,提高风险收益,避免风险损失。?房地产投资风险种类财务管理:经营风险和财务风险经营风险:存在经济环境中,影响企业经营收益的各种不确定因素给公司带来的风险。财务风险:公司由于举债不当,例如负债过多,负债偿还期过于集中, 负债利率过高负债结构不合理导致公司收益降低或破产的风险。风险可控程度:系统风险和非系统风险。系统风险:投资人无法通过投资组合加以控制或消除的,由某些特定因素给所有投资者都带来风险。与国家经济形势、政治、政策等相关。非系统风险:某些因素对某些或某个资产投资造成经济损失的可能性。可以通过房地产投资者自身努力加以控制与降低,甚至避免。风险大小:一般风险、较大风险、严重风险和灾难性风险。风险发生时期:投资前期风险、开发建设期风险、经营阶段风险、管理阶段风险。?房地产投资风险的影响因素房地产政策房地产类别房地产管理水平宏观经济状况金融环境?房地产投资风险特征客观性(不以人的意志为转移,规避和防范,不能排除) 不确定性(偶发性) 潜在性(隐形的非表面的) 多样性(社会、经济、技术、地理等) 可预测性相关性(投资者、投资行为) 补偿性(风险收益风险损失) 房地产项目风险分析定性研究?头脑风暴法?德尔菲法?外推方法?暮景分析方法盈亏平衡分析?盈亏平衡分析保本分析或损益临界分析。通过项目的盈亏平衡点来分析项目成本与收益的平衡关系的一种放啊。通过分析房地产投资项目在一定时期内开发数量(销售数量)、成本、税金、利润等因素之间的变化关系,找出生产规模或销售规模的盈亏平衡点,判断房地产投资项目风险的大小以及对风险的承受能力,从而为投资决策提供科学依据。条件:区分固定成本和变动成本。建立开发量(销售量)与利润之间的函数关系。?线性盈亏平衡分析条件:产品成本线与收入线随着产量变化而呈现线性变化。盈亏平衡产量:总成本与总收入相等时的产量。?非盈亏平衡分析条件:收入线与成本线随着产量变化呈现非线性变化。盈亏平衡产量:出现多个盈亏平衡点。通过最大盈利分析,求出盈利达到最大的生产产量为规模经济产量。在盈利区域内,距离盈亏平衡点越远,生产越安全,风险越小,反之距离盈亏平衡点越近,生产越不安全,风险越大。