铂金汉宫可持续发展建议.ppt

铂金汉宫(南面首座 5- 24 层) 可持续发展策划案无锡世嘉大成投资顾问有限公司 Page ?2 开篇语?从本质上讲,任何一个开发商在造项目的同时不可能不重视项目的运营,但由于前些年市场行情的特殊性,住宅项目开发周期奇短,造成运营缺位,而很多有商业地产经验的开发商在运营方面优势凸显,开发周期拉长后,不论楼盘属于什么性质,运营问题,都会摆在面前亟待我们去解决。?那么,到底什么样的地产适合开发商自己持有运营?什么样的开发商又适合成为成功的地产运营商,要素到底有哪些? 资金、资源、专业,缺一不可 Page ?3 目录?第一部分:出售还是自持?第一节限购环境下 CPD360 套户均 50 平米房源去化周期及总销测算?第二节沟通南北的地铁预计 2014 年底开通?第三节 CPD 小户型运营增值测算?第四节小结:持有物业能够为公司提供更稳定的现金流,节省大量赋税, 使公司有机会从资产增值中获益,而优质物业拿在手上,不仅有现金流及增值空间,还可以拿去抵押。?第二部分:可持续发展方式研究?A计划引进酒店业豪门租用,凯宾斯基、希尔顿……?B计划吸引外部投资打造自己的精装房,以租代偿。?C计划公司分立,做流动资金贷款用于装修、经营。 Page ?4 第一部分:出售还是自持?第一节限购环境下 CPD360 套户均 50 平米房源去化周期及盈利测算?合肥市房地产销售 2012 年1月遭遇了五年新低,全市月销售仅仅 1795 套; 2月份销售 3198 ,(环比 1月份形势好,量价齐升,但同比 2011 年2月份下跌 39 %), 3月份超过 6000 套(销量上升 130 %, 单价略有下滑), 4月第一周较上一周环比下跌 % ,预计整月成绩单会在 3500 套至 4000 套之间,单价继续下滑 5%以上。政务区进入 2012 年,一月份成交 117 套,二月份成交 226 套,三月份在全市大涨的行情中政务区表现平平,进入四月后,各个单周统计和单日成交记录上却看到政务区成绩遥遥领先。 Page ?5 ?在这样的环境下,项目的去化营销成本高,折扣高,速度慢,总销预计 9* 18=162 * 50 * 11000=89100000 11 * 18=198 * 50 * 6600=65340000 合计 15444 万元,扣除广告支出以及营销、折让支出,尾盘按 %计算, 万元,预计 2013 年中清盘。在有效推广攻势下,排除特大价格折让刺激, 市区公寓一天一套,表现正常, 市区豪宅是一周一套表现正常。 Page ?6 ?第二节沟通南北的地铁预计 2014 年底开通? 2004 年,武汉轻轨 1号线开通,年内沿线房价涨幅最高达 140% ; ? 2007 年,北京轻轨 5号线开通,推动沿线物业平均升值 40% 以上; ?上海莘庄的楼盘,在地铁开通后房价的涨幅竟然超过了 50 %;沿线房价同比上涨 126 ?深圳是特例,地铁开通后住宅物业并未增值,原因是靠近规划站口的物业在售时就是同等地段的两倍以上,完全以市中心价格售出。地铁是全市资本投资,本案是受益前沿,巨额回报体现的时刻,开发商在哪里?仓促结案获得现金投资的项目是否能高过地铁开通带来的回报? Page ?7 ?对比无锡小户型升值之王:哥伦布广场, 本案有诸多优势: ?1、曝光度更高(合肥主干道旁侧,全城瞩目); ?2、区位更好(中央政务区核心); ?3、地铁效应( 2014 年地铁开通,本案数十米处就是马鞍山南路出站口) ?4、挑高产品更优(无敌挑高 5400 ) ?右图为无锡哥伦布广场 2007 年在售时均价为 7300 元,户均面积 40 - 50 平米,商业部分成功运营后,带动两栋高层小户型出租率和房价, 2012 年二手房价在 12000 以上, 该楼主要为 40 - 50 平米的挑高小户型。增值 70 %, 月租金稳定在 2700 - 4000 。第三节 CPD 小户型运营增值测算 Page ?8 可支配资金走势对比红线表示销售所能获得资金绿线表示自持所能获得资金 Page ?9 固定资产增值对比红线表示销售资产处置情况绿线表示自持资产增值情况 Page ? 10 第四节小结:持有物业能够为公司提供更稳定的现金流,节省大量赋税,使公司有机会从资产增值中获益,而优质物业拿在手上,不仅有现金流及增值空间,还可以拿去抵押。?上一节的图表很明显能看出结论, 自持无论是在现金获得方面还是固定资产增值方面,表现都优于销售。