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东营胜大花园配套商业策划报告
前言
胜大商业街是由胜大置业开发的3万平米商业地产项目,隶属大型居住项目“胜大花园”配套。由于在2008年春节后项目首批分割好的铺位即将开始预售,因此必需对邻近项目——伟浩,进行详细调研,并对本项目进行全面规划,方可保障预期销售目标实际。
本报告分析研究思路如下:
伟浩的价格是我们的铺王
客观分析伟浩的价格策略,以及项目操作中所面临的问题。
商铺定位建议
以市场分析为依据,为本项目定位、招商经营、销售提供依据,并提出相关可操作策略。
整体营销布署
项目相关住宅市场分析,为本项目定位提供依据,并提出针对项目一期的销售策略。
营销工作重点
工作重点确认在开盘前的热场,如何解决营销难点成为前期准备重心。
项目广告企划设计
提出本项目的广告企划设计,包括:案名、LOGO、VI表现。
2008年1月18日
目录
一、分析伟浩…………………………………………………… 3
二、商铺定位建议…………………………………………………… 11
业态定位…………………………………………………… 11
客户定位…………………………………………………… 12
运营理念…………………………………………………… 12
业态划分…………………………………………………… 13
企划定位…………………………………………………… 15
三、整体营销布署…………………………………………………… 17
整体战略…………………………………………………… 17
开盘旺场…………………………………………………… 19
推售进程表…………………………………………………… 20
四、营销工作重点…………………………………………………… 21
1、开盘前准备…………………………………………………… 21
2、销售各阶段…………………………………………………… 30
开盘引爆期…………………………………………………… 31
二次引爆期…………………………………………………… 35
三次引爆期…………………………………………………… 39
五、企划表现…………………………………………………… 41
六、附六个区商铺具体分割
一、分析伟浩:
产品分析(户型分布情况):
分类
单套
面积
比例
分类
108-150
150-193
200以上
1R
138
11,
41%
1,
7,
1,
2R
138
11,
41%
1,
7,
1,
3R
58
4,
18%


4,

334
27,




分类
自然型
套数
面积
比例
一二层联体
80
12,
47%
三层联体
58
14,
53%

138
27,

分类
分割后(实际销售用方案)
套数
面积
比例
一二层联体
119
19,
70%
三层联体
19
8,
30%

138
27,

伟浩,全线400米,定位“LIVING MALL”,假日全生活广场;规划自然型,三层面积占到总面积的一半,而实际销售中,三层被分隔到少数的一二层上,只占30%,以更便宜的价格出售(后有详细价格分析)。
——该项目位置紧挨本案,其价格策略及去化速度,可以成为本案定位的依据;即影响本案销售,也为本案销售带来机会;伟浩的价格就是我们的铺王价。
2、价格分析
1)外街价格:
剔除与本案无可比性的内街后,伟浩外街各栋的均价为:
楼号
合计总面积
内街面积
外街面积
底价单价
底价总价
表价单价
表价总价
套数
333# (A区)



4,355
18,655,450
4,489
19,232,423
19
331# (B区)



4,411
18,643,655
4,547
19,220,263
19
327# (C区)



4,778
19,028,420
4,926
19,616,928
20
325# (D区)



4,999
9,417,076
5,153
9,708,325
9
304#