土地增值税清算问题探讨.ppt

土地增值税清算问题探讨
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土地增值税清算问题探讨
一、房地产开发常用术语介绍
1、 “五证〞“两书〞“二表〞
“五证〞是指“建立用地规划许可证〞、“建立工程规划许可证〞、“建筑工程施工许可证〞、“国有土地使用证〞、“商品房预售许可证〞
房地产商预售商品房时应具备“五证〞
“建立用地规划许可证〞是指建立单位向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认工程位置范围符合城市规划的法定凭证，是建立单位用地的法律凭证，没有此证的用地单位属非法用地，其售房行为也是非法的，不能领取房地产权属证件。(城乡规划建立局)
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“建立工程规划许可证〞是指有关建立工程符合城市规划需求的法律凭证。(城乡规划建立局)
“建筑工程施工许可证〞是指建立单位进展工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有建立工程施工许可证的建筑属违章建筑，不受法律保护。
“国有土地使用证〞是指经土地使用者申请，由城市各级人民政府公布的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地坐落地址、用途、土地使用面积、使用年限及范围。
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“商品房预售许可证〞是指市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。
“商品房质量保证书“、〞商品房使用说明书“可以作为商品房买卖合同的补充约定，是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的承诺对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。
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2、“二表〞
投资工程备案表〔开展和改革局即：发改委立项批复〕或发改委的立项批文。
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?竣工验收备案表?是由建立单位自工程竣工验收合格之日起15日内，向工程所在地的县级以上地方人民政府建立主管部门备案所提交的资料。通常包括以下内容：
⑴工程的根本情况，包括工程名称、地址、规划认可证号、施工许可证号、工程面积、开工时间、各单位名称〔建立、勘察、设计、施工、监理、质量监视单位〕名称。发改委的立项批文。
⑵勘察、设计、施工、监理单位意见
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⑶竣工验收备案文件清单，主要包括：工程竣工验收报告，主要内容为室内环境检测报告的勘察、设计、施工、工程验收等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，规划许可证和规划验收认可文件；工程质量监视注册登记表；工程施工许可证或开工报告；消防部门出具的建筑工程消防验收意见书；建立工程档案预验收意见；工程质量保修书；住宅质量保证书、住宅使用说明书、法规、规章规定必须提供的其他文件。
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3、“三通一平〞是指根本建立工程开工的前期条件，具体是指水通、电通、路通和场地平整。水通〔专指给水〕、电通〔指施工用电接到施工现场，具备施工条件〕、路通〔指场外道路已铺到施工现场周围入口处，满足车辆出入条件〕、场地平整〔指拟建建筑物开工现场根本平整，无需机械平整，人工简单平整即可进入施工的状态〕，一般合同条件下，“三通一平〞多为业主建立单位负责解决的范围。
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二、土地增值税清算单位确实定
政策依据：国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知〔国税发[2006]187号〕第一条明确，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发工程为单位进展清算，对于分期开发的工程，以分期工程为单位清算。
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市局规定： “国家有关部门〞是指发改委〔发改局、经发局〕。以发改委的审批立项工程为清算单位，如果发改委〔发改局、经发局〕工程批文中未明确分期，一般是以整体工程为单位进展土地增值税清算。如果发改委〔发改局、经发局〕工程批文中明确了分期，那么应当以分期工程为单位进展土地增值税清算。
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