香山项目阶段性总结.doc

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一、营销方案大纲
凭借本地作战优势，售楼处功能与媒体宣传并用完成根本盘，即福建地区，厦门、福州、漳州、泉州、龙岩等重点地区的营销工作。
稳固根本盘同时优化基地
2007年3月1日——2007年8月31日

配合全国强势媒体宣传引导，例如国内航线头等舱、重点城市机场、奢侈品消费场所、奢侈品消费杂志等，翻开全国营销渠道。并尽早深入标杆城市——北京
打通全国营销渠道、深入标杆城市
2007年7月1日——2007年9月30日
作为工程的重点营销市场：上海、香港、台北、太原、哈尔滨等，成立专署营销小组在当地五星酒店设营销点通过特定推介工具，如展板、多媒体楼书等，结合房地产行业知名媒体举办产品峰会及产品推介会，直接达成产品营销目的。

重点营销市场渗透
2007年10月1日——2007年12月31日
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C、大基地包装方案单元示意图
会所
样板区
售楼处
小型观景台
户外大沙盘
工程精神堡垒：可选用任何材料，请雕塑大师制作
〔由黑狐负责VI局部的整合建议〕
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伍、别墅〔VIP泊位〕
一、大定位：
主体及精神

1、“3000万以上〞演绎商务公馆；
2、国际性高档俱乐部；
3、特区“私人〞平安性；
4、个人商务会所；
5、公司性商务会所；
6、英式管家；
7、配游艇：宴会〔舞会〕，公司〔居家〕
8、可住、可租、可赢利，自用投资两相宜；
9、每套都不一样——唯一性；
10、直升飞机停机坪；
11、私人游泳池。
二、小定位：
功能及配套设施
游艇及驾证VS司机；
会所功能；
B1F负一层商务功能；
游艇功能，商务及休闲；
代为管理公馆〔配套〕；
代为管理游艇〔配套〕；
可精装修出售〔配套〕；
自动化公馆及装修；
HA系统；
公馆每套都不一样；
公馆及游艇命名；
园林小品命名。
三、市场切片定位：
市场客源选取
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有闲钱在一亿以上；
中国500大名企〔中外〕；
中国1000大富豪〔中外〕；
主要年龄35～55岁；
有国际观——时尚；
有企图心——再成长；
有品位——懂生活；
近期资产累积快速；
喜欢另类张扬；
极度精打细算〔银贷必备〕。
投资客
商务客
置产VS休闲
四、产品定位：
市场吻合度及产品差异性
低自付、高享受〔银贷〕，多功能；
量身定做，房子、装修、园林、游艇；
有国际级档次会所的别墅；
有商务性功能的房子及游艇；
代为管理公馆及游艇；
有英式管家贵族式效劳；
每一套内外都不一样，唯一性强；
滨海的别墅；
远程CCTV的别墅；
家务自动化的别墅；
附游艇会VIP会籍的别墅；
特区、保安、私人领域；
私人“快速出国〞的别墅；
私人游泳池〔大海〕。
五、论证〔附加价值〕：
和理性及诱因〔动机〕
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中国限量滨海“收藏〞；
VIP会籍的价值；
私人“快速出国；
游艇价值；
特区、私人领域价值；
商务的价值；
VIP泊位的价值；
可出租营利的价值；
玩家休闲的价值；
免装修工程的价值；
量身定做、命名的价值；
私人游泳池；
游艇驾证。
六、推出时机须具备条件——→设计竞赛活动〔规划VS装修〕
工程大小定位完成；
工程俱乐部定为完成及相关配套完成；
工程建筑规划平、立、外、剖面完成〔最少30套方案完成实品屋〕；
单项做举办活动完成〔设计竞赛〕；
工程根底知名度、铺垫完成；
游艇公司进驻；
游艇驾训招开；
销售渠道完成；
七、核心竞争力：
直升机＋出海出国游艇；
国际级俱乐部＋滨海别墅；
游艇驾证＋私人游艇；
投资效益＋商务效益〔自用出租两相宜〕；
量身定做＋命名〔公馆、游艇〕；
封神榜〔出书〕、知名〔反之易出事〕；
最好控制单套在500平米以内，总价在1000万以内；
含游艇在1500万以内为最正确，建筑以300平米以内为最正确；
最好每一套别墅内部功能皆不一样，外观也不一样；
八、风险提示：
可能没有独立土地权约的VIP泊位；
售价在2万/㎡以上，总价在1000万/套以上；
可否融资在80％以上〔主名分特殊〕
封神榜出书〔知名〕易出事。
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