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开发商逾期办理产权证的违约责任承担
商品房买卖合同中，通常都对产权证的办理时限，及逾期办理产权证的责任承担进行约定，当购房人未能在商品房买卖合同约定的时限内取得产权证时，应由谁承担何种责任呢？本文中，笔者试图以亲身经办的24起案件为引，进行阐述。一 问题引出
该24起房屋买卖合同纠纷案，皆起因于购房人认为开发商存在逾期办理产权证行为，2011年李某等24人分别先后与某开发商签署了《商品房买卖合同》（“《合同》”），其中第十五条是“关于产权登记的约定”，双方在此条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。
前述《合同》签订后，购房人均按期支付了购房款，履行了主要合同义务，但在商品房交付使用后360日内，却未取得相应权属证明。几经协商未果，购房人诉求法院判令开发商按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（“《解释》”）第十八条[1]的规定支付逾期办证违约金。
就本案而言，开发商应否承担逾期办证违约金的支付责任，需要回答两个问题：
一是，开发商是否有为购房人办理产权证的义务？
二是，《解释》第十八条是否适用该等案件？二 开发商办证义务的性质界定
依据《合同》第十五条的约定，本案中开发商在办理产权证产权登记事宜上的协助义务，仅为“在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，也即，开发商仅有向有关机关报备相关材料的协助义务，但没有为购房人办理产权证的义务。
产权证的发放是一项政府行为，并非开发商的单方行为，是否发放、何时发放都是由政府决定的；而产权证的办理和获得，还需购房人的配合、申请及行政管理部门许可等，并非是开发商能独立完成的事项，其主要义务主体是购房人。《合同》第十五条约定的开发商提供备案材料之义务，本质上为一种约定的协助义务。故，在开发商并无为购房人办理产权证的义务的情况下，自然不会存在逾期办证的违约行为，购房人要求开发商承担逾期办证的违约责任，是对开发商义务范围的肆意扩大，于法无据，于合同无据。三 《解释》第十八条的适用条件
《解释》第十八条明确了其适用的除外情况，即“除当事人另有约定外”，也即当事人另有约定的，应从其约定，这是对民法“意思自治”原则的尊重和保护。
接受开发商委托后，笔者对双方签署的《商品房买卖合同》（“《合同》”）进行了仔细梳理，发现《合同》第十五条明确约定，“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。，出卖人按已付房价款的【/】%向买受人支付违约金”。
笔者认为，前述约定，是购房人对其违约救济权利安排的书面确认，该书面确认行为，说明其对相关权利的选择和放弃已经过充分注意和考虑，亦说明合同双方就产权登记事宜做且仅做了一种违约责任承担路径安排，且该安排不存在免除己方责任加重对方责任的情形，是合同双方真实意思表示，属有效条款，应当受到法律保护。同时，双方没有选择第2项救济方式，证明购房人放弃了不退房情况下向开发商主张违约金的权利。
故本案中，双方明确选择了第1种救济方式，没有选择第