商业地产案例：北京三里屯SOHO的启示重点剖析.ppt

当今的产品一旦成为大规模、同质化的产品就丧失了高价值,三里屯 SOHO 可以说是一件具有独特气质的建筑艺术品,它的独特性和艺术性决定了它在市场上的稀缺性,进而保证了它的高价值。——潘石屹三里屯 SOHO 的启示 目录? SOHO 中国的定位?项目简介?销售情况?三里屯 SOHO 的启示? SOHO 的战略与战术小析 三里屯 SOHO 项目位于北京市朝阳区工体北路南侧, 南三里屯路路西,是三里屯商业区核心地段的商业、办公、居住综合社区。由 5个购物中心、 9幢 30 层高的写字楼和公寓楼组成, 旱冰场、带灯光的小河将 5个购物中心串连起来, 功能丰富, 46 万平米的建筑让这里就像一个浓缩了的城市景观,在这种得天独厚的环境中三里屯 SOHO 将成为北京最聚人气的户外步行商业街区和休闲广场。项目简介开盘时间 2008 年7月开间面积 215-330 平销售均价 万/平米装修状况毛坯管理公司港铁物业层高 管理费商业: 30元/米; 写字楼: 16元/平楼层 28 占地面积 万平米建筑面积 万 项目简介燕莎商圈第一使馆区第二使馆区 CBD 商务中心区第三使馆区三里屯 SOHO 销售情况?三里屯 SOHO 于7月12日获得预售许可证,总批准预售面积为 平方米、地上地下部分共 3159 套。销售额逾 50亿元, 成交均价达 万元/平米。商业管理费 30元/平米,写字楼管理费 16元/平米。用 途已签约套数已签约面积(M 2)成交均价(￥/M 2) 商业用房 377 57975 办公用房 110 35883 公寓 33 39669 注:截止到 7月22日 商业: 500 元/平/月公寓: 100 元/平/月太古盈科商业: 450 元/平/月公寓: 160 元/平/月写字楼: 200 / 平/月周边项目租金三里屯酒吧街租金: 416 元/平/月 租金比较产品类型区域项目租金(元/平/月) 商业太古北区 650 太古南区 479 王府井 685 东方新天地 1370 公寓三里屯附近 100 写字楼 2007 年上半年 2008 年上半年全市平均 183 205 CBD 215 230 金融街 195 215 中关村 151 164 东二环 180 208 如果按 8% 的市场投资回报率来计算,三里屯 SOHO 的商业、写字楼和公寓的平均租金应该是: 430 元/平/月、 255 元/平/月和 283 元/平/月。与上表对比,目前可能只有商业可能达标,但是太古的招商比例只有 30% ,可能会出现“有价无市”的状态;写字楼和公寓则更可能是亏本。对于善于计算的投资客,小潘是如何做到的? 三里屯 SOHO 的启示?世道如此不好,还有项目能卖得这么好? ?客户是谁? ?他们为什么要买? ?如何去销售? ?如何去挖掘他们? 10 SOHO 为何要做商业? 引用潘石屹自己的话( 《我用一生去寻找》): 1、作为商人,最本质的就是这个社会上缺什么,我们就做什么。所以大公司面前要有一个灯塔, 这个灯塔就是:市场需求。 2、这几年我们公司的业绩很好,最重要的原因来自于几年前我们的一个决策。过去十几年,开发商的注意力和资金全都集中在住宅上,但是开发商业地产的连 5% 都不到,这里面有个巨大的供应缺口。于是公司在方向进行了调整,瞄准了即将出现的商业地产需求。我们调整后,就出现了“ 90 平米/70% ”的限制,今年政府出让的地块有超过 80% 的地是廉租房、经济适用房,同样地段的商品房不可能和低成本的经济适用房竞争。市场中表现出来的需求就人们在生活中的需求。