房地产抵押风险.doc

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论房地产抵押评估及其风险防范
摘要：随着我国房地产市场的逐步开展，房地产估价行业也得到了一定开展，但在行业成长过程中暴露出来越来越多的问题和弊端，很值得业界人士反思。由于这些缺陷的存在，不但使估价机构、估价人员承当着很大的执业风险，同时也给整个行业的开展埋下了隐患。房地产抵押评估作为房地产评估中主要的任务类型，其所占的比重也越来越大，对整个宏观经济的影响也越来越深。如何切实解决存在的问题，降低、躲避、消化产生的风险，成为行业当务之急。
1. 当前房地产市场的几个问题
从中长期来看，中国房地产市场经历了两个10年左右的周期。第一个周期：从20世纪80年代后期到90年代末。这一周期的后面阶段跟当前中国房地产市场的形势十分相似。第二
个周期：从20世纪90年代末到现在。降17．1％和18．7％)，但是从总体来看，中国房地产市场已经渡过了金融海啸的冲击，市场信心逐渐恢复。随着宏观经济触底上升，与房地产市场结合起来看，我们对未来几年的中国房地产行业和市场总体开展，还是持一个相对乐观的态度，也就是说中国房地产市场周期性的上升已经降临。
房产品的投资属性决定未来市场的波动会加大
目前，许多参与主体对房地产市场属性的理解不到位。众所周知，房产品不仅具有消费属性，还具有投资属性。目前，投资属性在房地产市场中占据越来越重要的地位，2021年6、7月份更是处于主导地位，因此就导致房地产市场越来越脱离消费。投资属性跟消费属性的重大区别就在于不稳定、波动性大，这样容易导致市场的大幅波动。房产品不是一般消费品(表现为销售稳定)，而是耐用消费品(通常多年不买，鼓励更新)。目前，许多业内人士对中国房地产市场波动解释不清，这主要是由于房产品具有投资品的属性。因而，目前从供应上通过保障房建立或地价控制来调控房价，是难以实现的。应当更多的从需求入手，从房产品的不同属性出发来考虑这一问题。
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“面粉比面包贵’，导致房地产行业风险加大
房价过快上涨对企业来说，不是一件好事情。事实上房价上涨会随后引起或者是同时伴随着地价上涨，即房价与地价的追随效应。比方，杭州的“面包’，和“面粉’价格差不多，甚至是‘‘面粉〞还贵过“面包〞。 由于不同房地产开发企业对房地产的行业界定不同，因而他们的竞争优势或者说核心能力那么差异很大。当中国房地产市场很多城市出现“面粉比面包贵〞时，这些房地产企业应该怎么做?它们在战略上应如何调整？
2. 影响估价对象房地产市场价值因素的细化与分析
房地产抵押价值评估应予掌握的几个问题
由于经济衰退必将导致区域内房地产市场的不景气，使得区域范围内房地产市场价值整体下跌。例如在亚洲金融危机中，东亚地区的日本、香港等地，经济发生了不同程度的衰退，导致这些地区的房地产价值暴跌。而房地产政策调整，出现抑制房地产市场开展的政策时，也往往会导致房地产市场价值的下跌。例如近年房地产宏观调控政策的出台，对国内某些房地产过热地区进展降温，也导致了局部地区的房地产市场价值下跌。
，导致估价对象房地产市场价值的下跌
大气环境、声觉环境、视觉环境以及卫生环境等环境因素恶化，比方空气污染、噪经济衰退必将导致区域内房地产