万科东丽湖整体商业梳理及商业产品定位 ppt课件.ppt

【 I 期 商 业 调整 】
I期邻里中心商业功能定位
I期商业业态调整方案
万科东丽湖第二阶段
整体商业梳理及二期7000平米商业产品定位

【 本 阶 段 工 作 重 点 】
典型大盘案例研究
整体项目各期商业定位梳理
二期7000平米商业定位及产品规划设计建议
一期邻里中心商业业态调整建议
第二阶段汇报思路
精品资料
你怎么称呼老师？
如果老师最后没有总结一节课的重点的难点，你是否会认为老师的教学方法需要改进？
你所经历的课堂，是讲座式还是讨论式？
教师的教鞭
“不怕太阳晒，也不怕那风雨狂，只怕先生骂我笨，没有学问无颜见爹娘 ……”
“太阳当空照，花儿对我笑，小鸟说早早早……”
【 大盘商业业态对比研究 】
大盘商业业态研究
祁福新村
华南星河湾
锦绣香江
深圳万科城
北京国美第一城
大盘商业对比分析
项目概况
祈福新村以大环境、大配套、大交通的国际文化型社区而享有“中国第一村”美誉；
占地7500亩，自1991年破土动工，已投资近160亿元，开发6000多亩，建成售出住宅近3万套；
目前已有36个国家和地区的2万多户约7万人入住，到完全开发完毕入住人口将达15万人；
项目北距广州市中心18公里，，广州新城20公里，西到佛山老城18公里，，均处在45分钟出行通勤范围内。
建汽车总站，多条线路至广州市中心、码头、火车站及佛山、珠海、深圳、港澳及其他珠三角周边城市的中心地带。
24小时专线往返广州。广州公交路线有1、13、15、301、305、307、288，番禺公交有1,13，15，市广路锦信巴士，祈福地铁口接驳线10A，10B，公交车288路和番禺公交车13路、15路等。
祈福新村
郊区大盘，开发周期长、资金投入量大、入住人口多、出行交通相对便利
大盘商业业态研究——祁福新城
房地产E网
晓峰园
迎风阁
倚
云
居
天湖居
倚湖居
月明轩
湖景居
翠怡居
绿怡居
青怡居
碟舞轩
翠湖居
康怡居
海晴居
活力花园
绿怡花园
康怡雅园
湖畔豪庭
山泉居
旧区洋房
项目规划
以多层洋房为主，辅以别墅和高层，是典型的中低密度大盘。
产品主要有四种：
联排、独栋别墅：湖畔豪庭、康怡雅园、绿怡花园；
4-5层多层洋房：旧区洋房、翠湖居、绿怡居、翠怡居、青怡居、湖景居、康怡居、碟舞轩、海晴居；
6层半山洋房：月明轩、山泉居；
18-36层高层住宅：天湖居、倚湖居、晓峰园、倚云居、迎风阁、活力花园。
产品分析
区域
产品类型
主力户型及面积
目前均价
旧区
洋房
40-70平米二居
85-91平米三居
5000
联排
160-286平米
6500
中区
洋房
70-100平米二、三居
6000
联排
198-350
9000
独栋
300-460平米
13000-15000
新区
高层
82平米二居
96-114平米三居
14000
注：数据来源：满堂红二手房交易
项目总体以多层洋房为主，辅以别墅和高层，随着时间发展户型面积逐渐变大
大盘商业业态研究——祁福新城
开发模式
1991年祈福新村开始开发，首期定为中低密度、高性价比郊区大盘，“香港村”的客户定位吸引大量港澳投资、度假客户前来入住；
随着项目知名度的提高，项目适时推出高端独栋别墅，提升项目档次，提高经济收益，吸引大量外籍及广州本地高端人士入住。
随着广州城市“南拓”，地铁3号线修通，祈福新村纳入广州城市住宅范围，项目推出高层住宅，吸引在广州工作的高级白领，达到项目价值的更大提升。
产品线
香港、澳门投资客户，
周末度假
前期
客户线
中期
后期
度假客户仍为主流
港澳、欧美及广州市区高端客户并存
湖畔高端独栋、联排
辅以舒适洋房
5-6层半山洋房
18-35层观景高层
自住客户成为主流，
在广州市区工作的白领入住
3-4层低密度洋房为主，辅以联排别墅
大盘商业业态研究——祁福新城
大盘商业业态研究——祁福新城
概况
整盘面积：500万平米
商业面积：8万平米
商业配比：2%
商业操作：统一规划，带租约销售
商业格局关键词：沿主街、副街、街区式、集中型、按功能分类
花园：为了适合不同年龄、趣味各异人士的需要，在屋村不同地点设置了2个大公园，数十个小花园、儿童乐园、烧烤场、无土栽培蔬果园、四季花园；
人工湖：占地600亩，提供各种水上活动中心，内部环岛内设置高尔夫球场；
千色园：占地300亩，投资1500万元，集娱乐、教育、益智、健体于一体的大型健康公园，内有果园、热带植物园、岭