中原2010年江门海逸二期营销策划案.pdf

海逸二期营销策划案
本案重点
面对新的市场环境,二期如何保持持续的销售力?
目录
第一部分市场分析

第二部分二期再定位策略

第三部分营销策略
第一部分市场分析
Part 1 政策解读及媒体环境
我们面临的营销环境
政府自上而下全面干预市场
政策解读
楼市涨势不止,房地产泡沫化趋势严重,中央政府于2010年4月17日稳健康发展的通知》,防止楼价过快增长,
影响经济。
一、各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责
(一)统一思想,提高认识。住房问题关系国计民生,既是经济问题,更是影响
社会稳定的重要民生问题。房价过高、上涨过快,加大了居民通过市场解决住房问题
的难度,增加了金融风险,不利于经济社会协调发展。各地区、各有关部门必须充分
认识房价过快上涨的危害性,认真落实中央确定的房地产市场调控政策,采取坚决的
措施,遏制房价过快上涨,促进民生改善和经济发展。
(二)建立考核问责机制。稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责、
城市人民政府抓落实的工作责任制。住房城乡建设部、监察部等部门要对省级人民政
府的相关工作进行考核,加强监督检查,建立约谈、巡查和问责制度。对稳定房价、
推进保障性住房建设工作不力,影响社会发展和稳定的,要追究责任。
政策解读全面收紧房贷
二、坚决抑制不合理住房需求
(三)实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积
在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女,下同),贷款首付款比例
不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利
;对贷款购买第三套及以上住房的,贷款首付款比例和贷
款利率应大幅度提高,具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。人民银行、银监会
要指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理。住房城乡建设部要会同人民银行、银监
会抓紧制定第二套住房的认定标准。
要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的
地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1
年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人
民政府可根据实际情况,采取临时性措施,在一定时期内限定购房套数。
对境外机构和个人购房,严格按有关政策执行。
(四)发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务总局
要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。税务部门要严
格按照税法和有关政策规定,认真做好土地增值税的征收管理工作,对定价过高、涨幅
过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。
政策解读增加供应
三、增加住房有效供给
(五)增加居住用地有效供应。国土资源部要指导督促各地及时制定并公布以
住房为主的房地产供地计划,并切实予以落实。房价上涨过快的城市,要增加居住
用地的供应总量。要依法加快处置闲置房地产用地,对收回的闲置土地,要优先安
排用于普通住房建设。在坚持和完善土地招拍挂制度的同时,探索“综合评标”、
“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式,抑制居住用地出让价格非理性上涨。
(六)调整住房供应结构。各地要尽快编制和公布住房建设规划,明确保障性
住房、中小套型普通商品住房的建设数量和比例。住房城乡建设部门要加快对普通
商品住房的规划、开工建设和预销售审批,尽快形成有效供应。保障性住房、棚户
区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%,并优先
保证供应。城乡规划、房地产主管部门要积极配合国土资源部门,将住房销售价
位、套数、套型面积、保障性住房配建比例以及开竣工时间、违约处罚条款等纳入
土地出让合同,确保中小套型住房供应结构比例严格按照有关规定落实到位。房价
过高、上涨过快的地区,要大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住
房供应。
政策解读期望安居工程解决
市场低端刚性需求
四、加快保障性安居工程建设
(七)确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房
280万套的工作任务。住房城乡建设部、发展改革委、财政部等有关部门要尽快
下达年度计划及中央补助资金。住房城乡建设部要与各省级人民政府签订住房保障
工作目标责任书,落实工作责任。地方人民政府要切实落实土地供应、资金投入和
税费优惠等政策,确保完成计划任务。按照政府组织、社会参与的原则,加快发展
公共租赁住房,地方各级人民政府要加大投入,中央以适当方式给予资金支持。国
有房地产企业应积极参与保障性住房建设和棚户区