南林饭店可行性报告.doc

南林饭店可行性报告
第四章 项目场址及建设条件
第一节 项目场址
一、区域规划要求
苏州南林宾馆位于苏州市十全街655号，地处苏州古城二级保护区，沿带城桥路退红线6M，南侧退红线3M，西侧退4M，北侧退十全街红线4M，东北角厨房北墙退红线大于檐高1/2H日照间距;最高层数4层，檐高10~15m，，屋脊高度18米。
二、地理位置
苏州南林宾馆位于苏州市十全街滚绣坊20号，地处苏州古城二级保护区，东邻苏州工业园，西邻苏州高新开发区，交通便利。周边建筑物均为1-4层民用建筑，所在区域环境优越，拙政园、网师园、沧浪亭等园林名胜近在咫尺。占尽天时地利人和，发展前景尤为广阔。
三、场址土地权属类别及占地面积
苏州南林宾馆占地面积34589m2，使用权归南林宾馆所有。
四、周边建筑物与环境条件
本工程为苏州南林饭店改扩建工程，南林饭店位于苏州古城区十全街，始建于1957年，是一座具有苏州特色的园林院落建筑。饭店的周边环境极具江南人文和民俗生活气息，具备营造园林环境的传统文脉和独特条件。基地周边多为二至三层近代民居住宅楼，基地南面与十全街隔城河相接。南林饭店内原有山水楼为保留建筑，虽然体量较大，但建筑风格具有较强的江南建筑风格特点。其他的单多层建筑属于
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饭店的附属性功能房屋，因缺乏整体规划，分区较为混乱，功能安排不尽合理。在这次的改建中将予以拆除。基地内地势平缓，南低北高，略有高差，院落内植被现状保护良好，且有部分古树名木，在此次改扩建中予以保留。
五、现有场址利用情况
南林宾馆内环境优美，景色秀丽。店中有园，园中有店，整个园中古树参天，郁郁葱葱，四季花树，争奇斗艳。饭店种植了山茶、红枫、杜鹃花、白玉兰等名贵树种10多种，共280多棵，绿地覆盖率为53,。春夏秋冬，满园浮动着沁人心脾的幽香。园中的假山驳岸，瀑布喷泉，亭台楼榭，花草树林组成了一幅大自然的美丽画面。宾客下榻于此，犹如置身于苏州园林之中。
本次改扩建将充分考虑宾馆的原有风格，尽量通过建筑空间的组合，使南园宾馆的园林特色及空间尺度得到最大程度的延续。
，下设客房、职工食堂、休闲娱乐和会议中心几个主要部分。
本项目在对新老建筑的个性取得和谐统一的前提下反映出新建筑的时代特色。新客房楼以及休闲活动中心布置在项目地的东侧。利用东段区域较开阔的场地条件布置新客房楼，以满足所需要的新建客房的数量要求。休闲活动中心及酒吧布置在项目地的东侧入口处，以满足饭店对外经营的需要。原有别墅拆除后，在原位置再布置一栋满足现代商务活动需要的新别墅。
项目地中部不再考虑布置新的建筑，将原来的中心绿地予以扩大并设计成一处苏州园林风格的庭园式中心花园。
项目地西段区域进行功能性的改建，并增加室外停车场。西北段区域将原来的冷冻机房和备用锅炉房进行改造，同时增加职工餐厅和办公所需空间。原来位于中心区域南侧的职工餐厅拆除后改为网球场地。原位于东北角的锅炉房将拆除。
本项目建成后，以会议和商务客为主，兼顾散客，将成为苏州市内功能设施较为齐全、服务优良的国际标准型五星级酒店，以满足苏州市重要会议的需要及为客人、市民提供优良的休闲场所。项目平面布置见附图2。
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第二节 建设条件
一、区域社会经济条件
苏州所处的长江三角洲地区是中国最充满市场机遇的地区，从上世纪90年代开始，国家就把发展的重点转向以上海为中心的长江三角洲地区，国家的“十五”发展规划把这一地区作为重中之重的发展地区。苏州又是这一地区中较为富裕的地区，2002年全市国内生产总值就达到2080亿元，人均4300美元;。 二、自然气候条件
苏州属亚热带湿润性季风海洋性气候，四季分明，气候温和，雨量充沛。
地貌:苏州市区地势平坦，-(吴淞标高，下同)，。
水文:，(1954年)，(1934年)，(1954年7月28日)，(1934年8月27日)。-。地下水位受季节、运河水位涨落发生变化，也与排水情况有关，渗水层一般见于?-。
气象:苏州地处温带，四季温和，雨量充沛。
气温:?，最高年平均气温17?(1953年)，?(1980年)，?(1992年7月29日)，历史最低气温-?(1958年1月16日)。
风向风速:，(